広島県福山市柳津町２丁目２２７１番７１外(松永駅・東尾道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
51,000円
2016年01月01日に行った広島県福山市柳津町２丁目２２７１番７１外(広島県福山市柳津町２−１０−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を51,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 広島県福山市柳津町２丁目２２７１番７１外 |
| 住居表示 | 柳津町２−１０−１０ |
| 価格 | 51,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 松永、1,500m |
| 地積 | 232㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)3F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
髙橋紀子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙橋紀子 |
|---|---|
| 価格 | 51,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特別な変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 柳津町の中では、選好性の高い地域である。公的価格を上回る取引も見られる。 |
| 地域要因の将来予測 | 商業施設に近い熟成した住宅地域である。現在の住環境を維持すると予測する。柳津町の中では、選好性の高い地域である。地価は安定し、下落率は横ばいに近付いていくと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR松永駅を最寄りとする住宅地域であり、特に価格牽連性が高いのは柳津町の住居表示実施地区である。需要者の中心は、松永地区に地縁を有する個人である。柳津町では、対象標準地が存するニチエー柳津店周辺が最も選好性が高い地域である。中心となる価格帯は、建売住宅で2，300万円程度、注文住宅では2，800万円以上である。 |
| 一般的要因 | 福山市の景況感は、製造業が改善方向で、非製造業は横這い状態である。 |
佐々木智晴氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐々木智晴 |
|---|---|
| 価格 | 50,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 一般住宅を中心とする区画整然とした住宅地であり、良好な住環境が再評価され、地価下落率は縮小している。 |
| 地域要因の将来予測 | 生活利便施設にほど近い、区画整然とした住宅地域であり、今後とも一般住宅を中心に熟成度を高めてゆくものと思料する。地価は、当面弱含み傾向で推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、柳津町地区を中心に、JR松永駅を最寄りとする住宅地域、ないしは混在地域一円と判定した。需要者は、圏域内への勤労世帯等の地縁のある一時取得者が中心である。街路条件や利便施設への接近性に優れた物件に対する需要は、回復してきている。需要の中心価格帯は、土地のみで1，100万円∼1，500万円、新築戸建で3，000万円∼4，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 地域経済は、製造業を中心に、緩やかながらも回復傾向にある。当市の人口は約472千人と横這い傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 畑,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度440731 北緯 133度2645176 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
松永駅(地価相場 37,600円/㎡)東尾道駅(地価相場 42,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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