広島県福山市松永町５丁目１４００番１(松永駅・東尾道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
85,500円
2016年01月01日に行った広島県福山市松永町５丁目１４００番１(広島県福山市松永町５−１１−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を85,500円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 広島県福山市松永町５丁目１４００番１ |
| 住居表示 | 松永町５−１１−１８ |
| 価格 | 85,500円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 松永、800m |
| 地積 | 192㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 店舗兼倉庫 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 低層の飲食店、小売店舗等が多い商業地域 |
| 前面道路の状況 | 西16.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 近隣商業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),300(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
髙橋紀子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙橋紀子 |
|---|---|
| 価格 | 86,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特別な変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 標準地周辺は、投資規模が小さいため、賃貸市場は定常的に需要がある。一方、売買市場は商業用途の取引は僅少である。 |
| 地域要因の将来予測 | 停滞していた松永町三丁目が開発を開始し、反射効果で、売買賃貸ともに需要減となる可能性がある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は福山市西部、尾道市東部の地域である。区画整理地区と異なり、需要者の中心は地元の経営者等である。標準地から駅前南口周辺はテナントの入れ替えは速いが、投資規模が小さいため賃貸は定常的に需要があると見受けられる。しかし、供給物件が少ない。売買市場は今津、松永地区は商業用途の取引が僅少であった。業種業態により取引の内容が異なるため、市場の中心価格帯は見い出せない。 |
| 一般的要因 | 福山市の景況感は、製造業が改善方向で、非製造業は横這い状態である。 |
佐々木智晴氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐々木智晴 |
|---|---|
| 価格 | 85,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 飲食店や小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であるが、繁華性は劣化傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 松永地区の中心的な商業地域が、地区南西部の県道沿いに移りつつあるなか、対象地域の商業地域としての相対的地位は低下傾向にある。地価は当面、弱含みと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は松永地区を中心に、JR松永駅ないしは東尾道駅を最寄りとする商業地域、商住混在地域一円と判定した。需要者は、地縁のある事業者等の地元資本が中心であり、圏域外部からの流入は限られている。地元経済の低迷等から、商業地への積極的な需要主体は見当たらない。取引の規模等もバラバラで、特殊な事情を内包した事例も多いことから、中心的価格帯は見出すことが出来なかった。 |
| 一般的要因 | 地域経済は、製造業を中心に、緩やかながらも回復傾向にある。当市の人口は約472千人と横這い傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 人工地形埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度4441168 北緯 133度2599957 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
松永駅(地価相場 37,600円/㎡)東尾道駅(地価相場 42,100円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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