広島県福山市今津町６丁目６２７番９(松永駅・東尾道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


44,300円

2016年01月01日に行った広島県福山市今津町６丁目６２７番９(広島県福山市今津町６−８−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を44,300円/㎡としました。

広島県福山市今津町６丁目６２７番９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市今津町６丁目６２７番９
住居表示今津町６−８−９
価格44,300円/㎡
交通施設、距離松永、1,400m
地積146㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

後英雄氏による調査レポート

不動産鑑定士後英雄
価格44,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模住宅を中心とする住宅地域で、緩やかな景気回復基調等を反映して、地価下落幅は比較的小さい。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後とも当該住宅環境を維持すると予測する。需要は弱含みで、地価動向は下落傾向が継続すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR山陽本線「松永」駅を最寄り駅とする松永地区及びその周辺一帯の住宅地域。需要者の中心は松永地区の居住者が中心で、福山・尾道中心部への通勤可能エリアであるが圏外からの転入者は少ない。地域経済の低迷から需要は弱含みである。市場の中心価格帯として、土地は600万円∼1，000万円、新築戸建住宅で2000万円∼2500万円程度である。
一般的要因県の景気は、緩やかに回復している。福山の不動産市況は、立地優位物件に係る需要は底堅いが限定的で、地価下落幅は縮小傾向にある。

平木三千人氏による調査レポート

不動産鑑定士平木三千人
価格44,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動要因はないが、一般的要因等の影響を受けて、地価は緩やかな下落傾向にある。
地域要因の将来予測小規模一般住宅を中心とする国道背後の住宅地域として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は小幅な下落基調で推移していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、JR山陽本線「松永」駅を中心とする松永地区一円の住宅地域である。需要者の中心は、周辺居住者や福山市内への通勤層が大半を占める。幹線道路沿いの各種生活利便施設への接近性は比較的良好であるが、市場がやや限定されることから需要は若干弱い。市場の中心価格帯は、土地は規模により多少異なるが概ね600万円から1，100万円程度、新築戸建は2，000万円台中頃である。
一般的要因国内景気は緩やかな回復基調が続いているものの、地方都市への波及は薄く、人口減少、高齢化の進行等により不動産需要は総じてやや低調である。

環境情報

地形・地質

人工地形

埋立地のように人工的に造成された土地。地震に対する地盤の強度は十分ではなく、地震の際には液状化などのリスクが非常に高い。 海運・倉庫等、用途が明確で用地取得時のメリットと災害時のリスクを差し引きして価値を見出せるビジネス以外で用いるべきではない。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度44945209999999
北緯 133度246219

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

広島県尾道市高須町字原田３６９７番１広島県福山市松永町字長和島１２６４番１広島県福山市松永町字稲荷島１５４番７ほか４筆の一部広島県福山市新浜町１丁目２１番１ほか３筆広島県福山市松永町字内小代１００番広島県福山市今津町字宮下７９番３広島県福山市三の丸６６番ほか１筆広島県福山市高西町南１０２番２広島県福山市柳津町字西新浜２２７１番７１外広島県福山市水呑向丘１２７番広島県福山市御船町１丁目１８番広島県福山市南松永町１丁目１０８番外広島県福山市高西町川尻字築出３８７６番５広島県福山市山手町字尾越４５３番３広島県福山市松永町字外小代１０番広島県福山市松永町字本郷島２６３番１８広島県福山市松永町５丁目１４００番１

参考：近隣駅の地価相場

松永駅(地価相場 37,600円/㎡)東尾道駅(地価相場 42,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード