広島県福山市蔵王町４丁目６７番５５(松永駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


48,900円

2016年01月01日に行った広島県福山市蔵王町４丁目６７番５５(広島県福山市蔵王町４−１３−６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,900円/㎡としました。

広島県福山市蔵王町４丁目６７番５５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市蔵王町４丁目６７番５５
住居表示蔵王町４−１３−６
価格48,900円/㎡
交通施設、距離東福山、2,800m
地積224㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

丸本創史氏による調査レポート

不動産鑑定士丸本創史
価格48,400円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動は見られない。
地域要因高台の比較的画地規模の大きい団地であり、全体的に不動産取引は停滞しており、地価は依然として弱含みの状態である。
地域要因の将来予測一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした高台にある住宅団地であり、特段の変動は認められないものの、需要は微減傾向にあり、地価は弱含みで推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、福山市郊外の住宅団地一円。需要者の中心は福山市内居住者がほとんどであるが、隣接市町からの転入もみられる。当該住宅団地は高台に所在するため利便性がやや劣る地域であり、平坦部における住宅地の値頃感から、地価は弱含みである。需要の中心は土地が1，000万円程度、新築戸建物件が2，500万円程度である。
一般的要因金融緩和の影響もあり企業業績は回復傾向にあるが、いまだ個人消費の拡大までには波及しておらず、地価を押上げる要素には至っていない。

髙橋紀子氏による調査レポート

不動産鑑定士髙橋紀子
価格48,900円/㎡
個別的要因特別な変動要因は認められない。
地域要因価格形成要因に特段の変更はない。高齢化の進行に伴い、丘陵地の地価下落は継続してきた。
地域要因の将来予測 高齢化が進行し、丘陵地の需要は、今後も弱い。よって、地価も弱含みが継続する。各個別の画地の需要は、丘陵地の団地でも庭等を駐車場に改修し2台駐車可能にすると団地を問わず、売れやすい。
市場の特性 同一需給圏は、福山市東部住宅団地一体であり、特に価格牽連性が強いのは蔵王町内である。需要者の中心は、福山市の居住者及び通勤者等である。標準地は、丘陵地を登り切った高台に位置する。近年における市場の需給動向は、高齢化が進行し、丘陵地の需要は弱い。需要が弱いため、供給も弱い。市場の中心価格帯は、新築住宅で2，500万円前後、そこから建物価格を引くと土地は1，000万円前後である。
一般的要因福山市の景況感は、製造業が改善方向で、非製造業は横這い状態である。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4342874
北緯 133度283399

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

広島県福山市藤江町字弥太郎田１１５５番１広島県福山市柳津町字久井平１９７５番ほか１筆広島県福山市駅家町大字万能倉６５５番１広島県福山市柳津町字西新浜２２７１番７１外

参考：近隣駅の地価相場

松永駅(地価相場 37,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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