広島県福山市金江町藁江字ウヘ１３０７番外(松永駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


16,400円

2016年01月01日に行った広島県福山市金江町藁江字ウヘ１３０７番外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を16,400円/㎡としました。

広島県福山市金江町藁江字ウヘ１３０７番外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番広島県福山市金江町藁江字ウヘ１３０７番外
住居表示 
価格16,400円/㎡
交通施設、距離松永、4,700m
地積631㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農地の中に農家住宅が見られる住宅地域
前面道路の状況南3.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火その他
建ぺい率、容積率70(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

平木三千人氏による調査レポート

不動産鑑定士平木三千人
価格16,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内に特段の変動要因はないが、一般的要因の影響下にあって、農家集落地域の需要は弱含みにある。
地域要因の将来予測当地域は市街化調整区域内の農家集落地域として定着しており、特段の変動要因はないが、利便性が劣ることから需要は低迷し、地価は引き続き弱含みでの推移が予測される。
市場の特性 同一需給圏は、金江町、柳津町、沼隈町等を中心とする芦田川以西の市街化調整区域に存する農家集落地域である。需要者の中心は公法上の規制から同一需給圏内の個人等や当地区地縁者であり、圏外からの転入者は極めて稀である。旧来からの農家集落地域の現状維持的傾向が続いており不動産取引が少なく、需要の中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因国内景気は緩やかな回復基調が続いているものの、地方都市への波及は薄く、人口減少、高齢化の進行等により不動産需要は総じてやや低調である。

黒石俊明氏による調査レポート

不動産鑑定士黒石俊明
価格16,400円/㎡
個別的要因特別な変動要因はない。
地域要因農地等も多い農家集落地域で、特段の地域的変動要因は見受けられない。取引は極めて少なく、地価は一般的要因の影響等により依然弱含みである。
地域要因の将来予測 市西部の山間谷あいの市街化調整区域内に位置する農村住宅地域。法的規制が強く将来的な発展性に欠け需給動向は極めて低い。特段の地域的変動要因も見受けられず、当面は現状維持にて推移していくものと予測する。
市場の特性 同一需給圏は、福山市西部で芦田川以西の山間部に位置する金江町地区及びその周辺地域の市街化調整区域内の住宅地域一円である。需要者の中心は、地域に地縁性を有する個人等が中心であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域は山間部で公法上の規制が強い市街化調整区域内に位置するため、不動産の需給動向は極めて低調であり、地価は依然として弱含みで推移している。取引は極めて少なく、需要の中心となる明確な価格帯は見出せない。
一般的要因緩やかな景気回復への兆しが感じられるものの、地域経済低迷の影響等もあり、総じて不動産市場はやや厳しい状況下にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4342874
北緯 133度283399

参考：該当物件周辺マップ

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広島県福山市藤江町字弥太郎田１１５５番１広島県福山市柳津町字久井平１９７５番ほか１筆広島県福山市柳津町字西新浜２２７１番７１外広島県福山市沼隈町大字能登原字立河内西側４１５番３５

参考：近隣駅の地価相場

松永駅(地価相場 37,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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