宮崎県宮崎市花ケ島町三反田６９２番１０(蓮ケ池駅・宮崎神宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


46,900円

2017年01月01日に行った宮崎県宮崎市花ケ島町三反田６９２番１０の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を46,900円/㎡としました。

宮崎県宮崎市花ケ島町三反田６９２番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番宮崎県宮崎市花ケ島町三反田６９２番１０
住居表示 
価格46,900円/㎡
交通施設、距離蓮ケ池、720m
地積191㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長濱宏昭氏による調査レポート

不動産鑑定士長濱宏昭
価格47,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因宮崎市郊外の既成住宅地域で、特に地域要因に変動はない。需要は、周辺の新興分譲地に吸収され、やや低迷している。
地域要因の将来予測当該地域は、宮崎市郊外の一般住宅を中心とする既成住宅地域である。今後とも現状どおり推移していくと予測され、地価は当面緩やかな下落傾向と思料する。
市場の特性同一需給圏は、JR日豊本線蓮ケ池駅の南西方に外延的に広がる住宅地域の圏域。需要者の中心は、生活に利便性を求める宮崎市居住者と近隣市町の居住者が大半を占めるが、それ以外の市町村からの転入者も若干見受けられる。同一需給圏において開発分譲による宅地供給は、低調に推移している。土地は800万∼1000万、戸建物件は2300万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因県内の個人消費は、消費税増税後落込みが見られる。住宅市場は堅調に見えるが、先行き不透明感が強まっている。

古清水史子氏による調査レポート

不動産鑑定士古清水史子
価格46,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変化はない。
地域要因既成の分譲住宅地域でほぼ熟成しており、地域要因の変化は認められないが、周辺における需要はやや低調で、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測当該地域は宮崎市中心部の北方に位置する既成の住宅地域である。周辺の既存の住宅団地や区画整理による新興住宅団地との競合により、やや供給過多の状況にあり、地価は弱含みで推移している。
市場の特性同一需給圏は、宮崎市北部に形成された既成住宅地域である。需要者の中心は宮崎市北部の居住者が大半を占める。この地域は、既成の住宅団地としてほぼ熟成しており、地域内に変化は見られないが、周辺の他の住宅団地等との競合により需要は弱含みである。土地は800万円∼1，000万円程度、新築の戸建物件は2，000万円∼2，500万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因県内経済は、雇用・企業景況感などに明るい材料もみられるが、個人消費及び生産等において弱い動きがある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 31度9576742
北緯 131度4375746

参考：該当物件周辺マップ

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福井県丹生郡越前町江波３２字窪田１１番１外宮崎県宮崎市花ケ島町尾形町１１７９番宮崎県宮崎市大島町長嶋６７番１宮崎県宮崎市南花ケ島町３３８番２外宮崎県宮崎市下北方町寺ケ迫５４５０番５外宮崎県宮崎市村角町古郷２４２２番宮崎県宮崎市大坪町船山３９７３番外宮崎県宮崎市花ケ島町立毛１０７３番１外

参考：近隣駅の地価相場

蓮ケ池駅(地価相場 51,650円/㎡)宮崎神宮駅(地価相場 60,450円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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