東京都葛飾区小菅４丁目５番１１(綾瀬駅・小菅駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
411,000円
2017年01月01日に行った東京都葛飾区小菅４丁目５番１１(東京都葛飾区小菅４−５−１１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を411,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都葛飾区小菅４丁目５番１１ |
| 住居表示 | 小菅４−５−１１ |
| 価格 | 411,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 綾瀬、350m |
| 地積 | 132㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 住宅、アパート、マンションが建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
牧野治世子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 牧野治世子 |
|---|---|
| 価格 | 411,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 綾瀬駅周辺の商業施設の更新等に伴い背後の住宅地の利便性も高まるものと思われ、需要は堅調。 |
| 地域要因の将来予測 | 熟成した住宅地域で、地域内に特段の変動がないため、当分の間現状を維持するものと思料する。綾瀬駅周辺の住宅需要は底堅く、地価は今後も強含みで推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏の範囲は、葛飾区及び隣接する足立区を中心とした住宅地域で、特に千代田線、JR常磐線沿線の住宅地との代替性が高い。主たる需要者は地縁を有する個人や、都心への通勤層とみられる。都心部へのアクセスがよいため、住宅地としての人気は高く、需要は安定的である。市場での中心価格帯は、更地で30百万円台、新築建売の場合は、50百万円前後であるが、総額との関連で、敷地は狭小化しつつある。 |
| 一般的要因 | 葛飾区の人口は近年微増傾向にあり、不動産市場においては、取引件数、取引価格とも安定的に推移している。 |
髙山博好氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 髙山博好 |
|---|---|
| 価格 | 410,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 代替・競争関係にある他の不動産との優劣、競争力の程度は、普通程度である。個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 綾瀬駅の利便性の高さから、底堅い需要が見込まれ、周辺地域との比較で住宅地としての相対的な選好性が高いため、地価は底堅く推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅、アパートが混在する熟成した住宅地域であり、格別の変動要因はなく、当分の間現状のままで推移するものと予測する。交通利便性の高い地域であり地価水準は、安定的に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は概ねJR常磐線沿線の葛飾区及び足立区内の住宅地域である。特に都心への通勤利便性から綾瀬駅を最寄駅とする地域は、代替性が高い。需要者は地域に地縁的選好性を有する個人のほか、区内他地区と比較し交通利便性から人気が高く、外部からの需要も多い。区内の中では相対的に単価が高く総額が大きくなる地域であり、徒歩圏では新築戸建てで4000万円台後半から5000万円前半であるが5000万円を上回る価格帯の動きは鈍い。 |
| 一般的要因 | 将来の家計所得、経済動向に不確実性が見られるが、低金利に加え都心部での不動産価格の高止まりから、周辺区の需要も堅調である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 自然堤防洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中) 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7597 北緯 139度8246308 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都葛飾区金町６丁目１６５２番６の一部東京都葛飾区小菅４丁目５番１１東京都足立区中川３丁目４１３番１の一部東京都足立区東和５丁目２７番東京都足立区綾瀬６丁目１７番３３外東京都足立区綾瀬２丁目２６番９東京都足立区綾瀬三丁目１６番５東京都足立区綾瀬一丁目４０９番６東京都足立区千住五丁目８８番５
参考：近隣駅の地価相場
綾瀬駅(地価相場 399,000円/㎡)小菅駅(地価相場 455,000円/㎡)堀切菖蒲園駅(地価相場 344,000円/㎡)青井駅(地価相場 372,000円/㎡)五反野駅(地価相場 399,000円/㎡)お花茶屋駅(地価相場 329,500円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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