東京都足立区綾瀬３丁目２２番１０(五反野駅・青井駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


474,000円

2017年01月01日に行った東京都足立区綾瀬３丁目２２番１０(東京都足立区綾瀬３−２２−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を474,000円/㎡としました。

東京都足立区綾瀬３丁目２２番１０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都足立区綾瀬３丁目２２番１０
住居表示綾瀬３−２２−７
価格474,000円/㎡
交通施設、距離綾瀬、420m
地積486㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅等が多く見られる住宅地域
前面道路の状況北6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

古家一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士古家一郎
価格474,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変化は無い。そして代替・競争等の関係にある不動産と比較して優劣は無く、北道路で平均的な競争力を有するものと判断する。
地域要因地域要因に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測綾瀬駅近くの既成住宅地であり、旧来から一定の需要を有することから、大幅な増減価要因は見当たらず、今後も一定のレンジ内で安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は主として区内で価格水準の高い荒川以北の住宅地域である。需要者の属性は一次取得者が中心であるが、マンションディベロッパー、医療法人も需要者となる。交通利便性に優れながら比較的閑静で、標準地の周辺は土地の供給が限定されている。土地需要は底堅く、地価が上昇している。市場での需要の中心となる価格帯は新築戸建住宅で4，000万円から5，000万円台半ばで推移している。マンション用地として3億円以上の高額物件も見られる。
一般的要因東京都心の不動産市況は好調であるが、価格が高止まりの話も聞こえる。足立区内は区画整理事業、大病院及び大学の移転等で安定的に推移している。

有沢範芳氏による調査レポート

不動産鑑定士有沢範芳
価格474,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。北道路であるが、画地規模に余裕があることから土地利用に多様性があり競争力は普通である。
地域要因駅に近い環境良好な住宅地域で、住宅地として成熟しており、地域要因の変動はないが、土地需要には根強いものがある。
地域要因の将来予測駅に近い環境良好な住宅地域で、将来的にも現状のままで推移すると予測する。根強い需要がある住宅地域であり、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は足立区中東部及び葛飾区北部で、駅から徒歩圏の住宅地域である。需要者は区内が中心であるが、区外からの転入者も多い。綾瀬駅から比較的近い環境良好な住宅地域で、土地の需要は多いが、供給が少ない地域である。市場での中心となる価格帯は、小規模な建売住宅では4000万円台中半であるが、規模により5000万を超えても需要があり、纏まった場合にはマンション用地等としての需要がある。
一般的要因景気回復基調の下、金融政策の影響もあり、区内の不動産価格は上昇傾向にある。駅に近い住宅や収益用不動産が相対的に大きく上昇している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7648827
北緯 139度8270079

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

五反野駅(地価相場 399,000円/㎡)青井駅(地価相場 372,000円/㎡)小菅駅(地価相場 455,000円/㎡)綾瀬駅(地価相場 399,000円/㎡)梅島駅(地価相場 320,000円/㎡)北綾瀬駅(地価相場 357,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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