東京都葛飾区青戸５丁目１４９番４(青砥駅・京成立石駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


354,000円

2017年01月01日に行った東京都葛飾区青戸５丁目１４９番４(東京都葛飾区青戸５−１８−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を354,000円/㎡としました。

東京都葛飾区青戸５丁目１４９番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都葛飾区青戸５丁目１４９番４
住居表示青戸５−１８−３
価格354,000円/㎡
交通施設、距離青砥、320m
地積193㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況西6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡田生氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田生
価格354,000円/㎡
個別的要因青砥駅勢圏の代替・競争関係にある不動産と比較した場合における競争力はやや上位にあり、特筆すべき変動要因は特に認められない。
地域要因青砥駅から徒歩圏内に所在する住宅地であり、需要は安定的である。居住環境等に大きな変化は見られず、地価は微増傾向が続いている。
地域要因の将来予測価格時点現在において、特段の変動要因は認められず、当面は現状を維持してゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は葛飾区内の青砥・京成立石・お花茶屋等の各駅を最寄駅とする居住環境の比較的良好な住宅地域。需要者の中心は、地縁的選好性の強い個人又は法人であるが、利便性の高いエリアについては職住接近性を志向する同一需給圏外からの転入者も見られる。居住環境は安定的であり、不動産市況全体の好調ぶりを反映して、同一需給圏内における地価は緩やかな上昇傾向が続いている。新築戸建住宅は40∼45百万円の物件が多い。
一般的要因葛飾区の人口は微増傾向にある。建築費の高止まりや将来的な増税等の不安要素はあるものの、不動産市況は全般的に強気な状況が続いている。

中川太知氏による調査レポート

不動産鑑定士中川太知
価格354,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因青砥駅に近く交通の便が良好で、生活利便性にも優れた住宅地域で、相対的な人気が高く、地価は底堅く推移。
地域要因の将来予測一般住宅のほかアパート等が建ち並ぶ既に利用の進んだ住宅地域で、地域内及び周辺に格別の変動はみられず、当面は現状の環境で推移すると予測する。安定した需要のある地域で、地価は引き続き堅調に推移すると予測。
市場の特性同一需給圏は概ね葛飾区内の青砥・京成立石・お花茶屋・亀有駅等の京成本線、京成押上線、JR常磐線沿線で駅徒歩圏の住宅地域。需要者は区内の1次取得者層、買替層のほか、京成線主要駅の青砥駅周辺は区外からの需要も増加している。不動産市況は概ね堅調に推移している。大量の新規宅地供給はない地域で、需給関係は比較的安定している。取引の主な価格帯は、土地が100㎡で3，500万円程度、新築戸建が4，500万円程度である。
一般的要因葛飾区の人口、世帯数は微増傾向が継続。住宅ローン金利低下による需要の下支えもあり、新設住宅着工戸数、新築戸建価格も堅調に推移。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7483965
北緯 139度8547591

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

青砥駅(地価相場 298,000円/㎡)京成立石駅(地価相場 344,000円/㎡)京成高砂駅(地価相場 291,000円/㎡)お花茶屋駅(地価相場 329,500円/㎡)柴又駅(地価相場 288,000円/㎡)亀有駅(地価相場 297,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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