東京都葛飾区堀切４丁目６０番６(堀切菖蒲園駅・堀切駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


289,000円

2017年01月01日に行った東京都葛飾区堀切４丁目６０番６(東京都葛飾区堀切４−４８−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を289,000円/㎡としました。

東京都葛飾区堀切４丁目６０番６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都葛飾区堀切４丁目６０番６
住居表示堀切４−４８−１０
価格289,000円/㎡
交通施設、距離堀切菖蒲園、310m
地積77㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況南東6.3m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

岡田生氏による調査レポート

不動産鑑定士岡田生
価格289,000円/㎡
個別的要因堀切菖蒲園駅勢圏の代替・競争関係にある不動産と比較した場合における競争力は中位にあり、特筆すべき変動要因は特に認められない。
地域要因堀切菖蒲園駅勢圏に所在する住宅地として、相応の需要が認められる。居住環境等は安定的であり、地価は微増傾向が続いている。
地域要因の将来予測平成28年3月に地区計画が決定されており、将来的には環境面等における向上が見込まれるが、住宅地化が進行しているものの大きな変動要因は認められず、当面は現状を維持してゆくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は葛飾区内の堀切菖蒲園・お花茶屋・京成立石・亀有等、京成本線・京成押上線・常磐線の各駅を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は、地縁的選好性の強い個人又は法人であるが、職住接近性を志向する同一需給圏外からの転入者も見られる。居住環境は安定的であり、不動産市況全体の好調ぶりを反映して、同一需給圏内における地価は緩やかな上昇傾向が続いている。新築戸建住宅は35∼40百万円、土地は25∼30百万円の物件が多い。
一般的要因葛飾区の人口は微増傾向にある。建築費の高止まりや将来的な増税等の不安要素はあるものの、不動産市況は全般的に強気な状況が続いている。

川崎信和氏による調査レポート

不動産鑑定士川崎信和
価格289,000円/㎡
個別的要因対象地の個別的要因に特段の変動は認められない。
地域要因全体的な地価上昇を受け、当地域も上昇傾向にあるが、京成線の中でも堀切菖蒲園駅周辺は需要が低く、地価上昇の動きはやや鈍い。
地域要因の将来予測平成28年に地区計画導入され、長期的には地区計画に沿ったまちづくりが進むものと予想するが、当面は現状のまま推移するものと予測する。また、地価は周辺住宅地と同様に緩やかに上昇していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね、葛飾区内に存する住宅地域であり、特に京成本線沿線の徒歩圏に位置する住宅地域は代替性が高いと判断する。需要者の中心は、小規模なものは葛飾区に地縁的選好性を有する1次取得者層が、規模の大きなものは不動産業者等が中心と考えられる。需給動向は、京成線の中で比較すると相対的に需要は弱い。市場の中心価格帯は、総額で3000∼3500万円台が中心となる。
一般的要因人口は微増で推移しているが、高齢化が進行している。当区の地価はマイナス金利導入による影響もあり、全体的に上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7481906
北緯 139度8241513

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

堀切菖蒲園駅(地価相場 344,000円/㎡)堀切駅(地価相場 344,000円/㎡)お花茶屋駅(地価相場 329,500円/㎡)牛田駅(地価相場 351,500円/㎡)綾瀬駅(地価相場 399,000円/㎡)小菅駅(地価相場 455,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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