長崎県諫早市日の出町１８２９番１４(諫早駅・東諫早駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
34,100円
2017年01月01日に行った長崎県諫早市日の出町１８２９番１４(長崎県諫早市日の出町７−２１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を34,100円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 長崎県諫早市日の出町１８２９番１４ |
| 住居表示 | 日の出町７−２１ |
| 価格 | 34,100円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 諫早、1,700m |
| 地積 | 226㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東6.0m私道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
竹房政美氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 竹房政美 |
|---|---|
| 価格 | 34,200円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | ミニ開発による周辺の分譲住宅地との競合や需要者の選好性等を反映して需要は弱含みである。地価は緩やかな下落傾向で推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、中規模戸建住宅からなる高台の住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、今後も現状を維持するものと予測する。地価は長期下落による底値感等により下落幅は縮小傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は諫早市中心部の周辺に位置する一般住宅地域の存する圏域である。需要者の中心は、市内及び周辺市町に居住する1次取得者層が大半を占める。西部台団地・諫早中央タウンの分譲地のほか、市内では新規分譲宅地の供給も見られ供給過剰感は否めない。また市中心部の平坦地では分譲マンション販売も増加しており、需要はやや弱含みである。土地は220㎡程度で800万円程度が需要の中心であり、新築の戸建物件は2500万円程度が中心である。 |
| 一般的要因 | 地域経済の先行きは不透明感が認められるが、景気回復の兆しもあり不動産市場における需要者の物件選別は従来にも増して顕著となっている。 |
荒川千洋氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 荒川千洋 |
|---|---|
| 価格 | 34,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 周辺に開発等の動きはなく需・給共に動きは弱い。他の地域では大規模団地の計画等があって供給圧力は高まっており需要の回復には時間を要する。 |
| 地域要因の将来予測 | 高台のミニ開発団地内に存する。周辺も含め小規模な宅地開発が積み重ねられる中で形成された住宅地域であり街並はやや雑然としている。この為、需要もそれほど強くはなく、今後も緩やかな地価下落傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は諫早市中心部の背後に位置する既成住宅地域及び住宅団地である。需要者層は諫早市内及び周辺市に居住する第一次取得者層が主である。市中心部背後の緩傾斜地であり、距離もあまり離れておらず基本的な立地条件は悪くない。しかし街路や画地の配置が雑然とし、最近の分譲住宅団地に比べ居住環境が劣っている。この為、地価は緩やかではあるがなかなか下げ止まらない。取引の中心は更地で8百万円弱、新築戸建で2千5百万円程度である。 |
| 一般的要因 | ここ数年の地域経済は殆ど停滞に近い中で個人の所得の格差だけは拡大し、不動産も同様に地域により需要の強弱が生じ、地価の2極化が進んでいる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 火山砕屑岩火山砕屑岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害・液状化などのリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地,畑 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 32度8624084 北緯 130度0477036 |
参考：該当物件周辺マップ
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長崎県諫早市永昌名字八天下３９３番１長崎県諫早市甲字田町３４番３長崎県諫早市小野島町２０６４番長崎県諫早市城見町１５９番ほか１筆長崎県諫早市福田町２６００番長崎県諫早市西里町２６８番１外長崎県諫早市栄田町６５２番１長崎県諫早市八天町３１４番１外長崎県諫早市永昌東町１０５番８長崎県諫早市永昌町１５７１番長崎県諫早市福田町２９８８番１５長崎県諫早市栄田町１３２３番３３長崎県諫早市永昌町４６７番１長崎県諫早市栄田町２２５番１
参考：近隣駅の地価相場
諫早駅(地価相場 51,800円/㎡)東諫早駅(地価相場 51,800円/㎡)本諫早駅(地価相場 53,200円/㎡)肥前長田駅(地価相場 51,800円/㎡)幸駅(地価相場 51,800円/㎡)西諫早駅(地価相場 39,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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