新潟県新潟市西区寺尾上６丁目２１７番５０(新潟大学前駅・寺尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


65,700円

2017年01月01日に行った新潟県新潟市西区寺尾上６丁目２１７番５０(新潟県新潟市西区寺尾上６−８−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を65,700円/㎡としました。

新潟県新潟市西区寺尾上６丁目２１７番５０の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番新潟県新潟市西区寺尾上６丁目２１７番５０
住居表示寺尾上６−８−１９
価格65,700円/㎡
交通施設、距離寺尾、1,000m
地積252㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
前面道路の状況北6.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

清水裕氏による調査レポート

不動産鑑定士清水裕
価格65,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性、住環境の概ね良好な住宅地域で長年の地価下落により地価水準に底値感があり、需給はほぼ均衡状態にある。
地域要因の将来予測西区役所に程近い緩傾斜の住宅地域であり、ほぼ熟成した住環境が形成されている。特段大きな変動要因は認められず、当面地価は横這い圏内で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は信濃川及び関屋分水路以西の住宅地域で、概ね坂井、寺尾、小針地区を中心とする圏域。需要者の中心は市内に居住する一次取得者である。小新、亀貝地区の区画整理地の供給が落ち着き、需給は安定的に推移しているものの、利便性、住環境による選別化が進んでおり、地価動向はエリア・地域によってバラツキが生じている。土地は1000万円∼1500万円程度、新築戸建物件は2500万円∼3000万円程度が取引の中心である。
一般的要因景気は緩やかな回復基調にあり、雇用・所得環境は改善傾向が続いている。西区の人口は横這い、世帯数は微増傾向にある。

廣島利邦氏による調査レポート

不動産鑑定士廣島利邦
価格65,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因特に変動要因は認められないが、全体として街路条件に劣る既成住宅地域であるため、選好性はやや低い状況である。
地域要因の将来予測南東向き下り傾斜地に存する居住快適性・生活利便性に概ね優れる住宅地域である。特に地域要因の変動は認められず今後もほぼ現環境を維持しながら推移するものと考えられるが、地価はやや下落傾向と予測される。
市場の特性同一需給圏は、新潟市西区のうち南西方やや郊外の住宅地域全般であり、需要者は市内居住者を中心に市外等からも見られる。既存の更地・建付地に加えて土地区画整理事業地、小規模開発等も見られるが、全般的な景況感の改善傾向もあって、市況は概ね安定的である。土地は600∼1，200万円程度、新築戸建物件は2，000∼3，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因西区の人口は概ね横這い傾向である。個人消費・物価は弱い動きとなっているが、住宅投資や設備投資は全般的に持ち直し傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 37度8736697
北緯 138度9662492

参考：該当物件周辺マップ

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新潟県新潟市西区松海が丘２丁目５番１７新潟県新潟市西区寺尾前通１丁目１４番４外新潟県新潟市西区寺尾朝日通１０２０番７新潟県新潟市西区寺尾台２丁目８１１番２６新潟県新潟市西区寺尾上５丁目１９２番９新潟県新潟市西区坂井字村上６５０番６外新潟県新潟市西区五十嵐一の町６７４８番９新潟県新潟市西区寺尾東３丁目１７２１番１０外

参考：近隣駅の地価相場

新潟大学前駅(地価相場 55,500円/㎡)寺尾駅(地価相場 61,300円/㎡)内野駅(地価相場 52,350円/㎡)小針駅(地価相場 71,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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