埼玉県幸手市中５丁目３２８０番１０外(幸手駅・杉戸高野台駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


48,400円

2017年01月01日に行った埼玉県幸手市中５丁目３２８０番１０外(埼玉県幸手市中５−１６−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を48,400円/㎡としました。

埼玉県幸手市中５丁目３２８０番１０外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県幸手市中５丁目３２８０番１０外
住居表示中５−１６−１３
価格48,400円/㎡
交通施設、距離幸手、1,000m
地積165㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模の建売住宅が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況南4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

中島信吾氏による調査レポート

不動産鑑定士中島信吾
価格48,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因調整区域の低価格建売物件の人気が衰えないことで、市街化区域内の住宅地の需給は緩む傾向が続いている。地価は引続きやや弱含み傾向で推移。
地域要因の将来予測幸手駅徒歩圏の住宅地域で価格帯は中低位エリア。市場は踊り場状況が続き物件による個別化が顕著。アベノミクスには失速懸念もみられ、依然消費者の節約志向が強いことから、今後も不安定な状況が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は東武日光線沿線で、幸手市並びに隣接する久喜市・杉戸町の中規模住宅地域（駅徒歩圏）を含む圏域。需要者の中心は一次取得者層で沿線居住者が多い。中5丁目地区は旧来からの住宅地で、建替えやリフォーム等のほか中古物件取引がメインで、新築物件の需給は郊外（調区の11号区域）へ流出しており、アベノミクスの失速懸念とも相俟って市場は踊り場状態。流通価格帯は依然やや弱含みで、土地が730万円程弱、中古物件は1，300万円前後。
一般的要因勤労者世帯の所得伸び悩みや建築・人件費等の高騰で不動産市況は減速傾向。低金利はプラス材料だが、経済政策を始め不確定要素が多い状況である。

佐々木信博氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木信博
価格48,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模の建売住宅が建ち並ぶ住宅地域。比較的閑静な住宅地域であるが、4m道路を主とするため需給はやや緩んでいる。
地域要因の将来予測当該地域は、小規模の建売住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後特段の変動要因はなく現状の住環境を維持するものと予測する。地域の地価については下落幅の縮小傾向は見られるものの依然として弱含んでいる。
市場の特性同一需給圏は、幸手市内における住宅地域と判定した。需要者は市内及び隣接市町の一次取得者を中心としており、都内からの転入者は少ない。周辺土地相場は坪15∼20万円前後であり、地価の下落幅は縮小傾向にあるものの地価反転までには至っていない。供給は建売又は中古住宅が中心であり、新築の戸建住宅は2，000万円前後の物件が需要の中心である。
一般的要因市内の人口は継続的に減少傾向にあり、さらに高齢化率が県平均に比べて高率となっているため、不動産取引への影響が懸念される状況にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0769552
北緯 139度708587

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

幸手駅(地価相場 55,900円/㎡)杉戸高野台駅(地価相場 62,950円/㎡)久喜駅(地価相場 111,000円/㎡)東鷲宮駅(地価相場 68,250円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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