埼玉県幸手市香日向２丁目８８８番２３(東鷲宮駅・幸手駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
54,900円
2017年01月01日に行った埼玉県幸手市香日向２丁目８８８番２３(埼玉県幸手市香日向２−２−４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を54,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 埼玉県幸手市香日向２丁目８８８番２３ |
| 住居表示 | 香日向２−２−４ |
| 価格 | 54,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 東鷲宮、2,000m |
| 地積 | 171㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
佐々木信博氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 佐々木信博 |
|---|---|
| 価格 | 54,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な住宅地域。住環境は良好であるが最寄駅徒歩圏外の立地であるため需給は緩んでいる。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の閑静な住宅地域であり、今後特段の変動要因はなく現状の住環境を維持するものと予測する。地域の地価については下落幅の縮小傾向は見られるが依然として弱含んでいる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、幸手市内における住宅地域と判定した。需要者は市内及び隣接市町の一次取得者を中心としており、都内からの転入者は少ない。周辺土地相場は坪15∼20万円程度であり、地価の下落幅は縮小傾向にあるものの地価反転までには至っていない。供給は建売又は中古住宅が中心であり、新築の戸建住宅は2，000万円前後の物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 市内の人口は継続的に減少傾向にあり、さらに高齢化率が県平均に比べて高率となっているため、不動産取引への影響が懸念される状況にある。 |
中島信吾氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 中島信吾 |
|---|---|
| 価格 | 54,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 中規模戸建住宅が建ち並ぶ地域で高齢化が顕著。1区画の規模が大きいため、総額面から中古取引や建替が主流である。地価は依然やや弱含み傾向。 |
| 地域要因の将来予測 | 東鷲宮駅勢圏で中規模の熟成した戸建住宅地域。低金利が建替えやリフォーム需要を後押ししているが、地域内では高齢化が進み、アベノミクスも失速懸念が付きまとうことから、当面は不安定な状況が続くと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、東武日光線及びJR宇都宮線沿線で、幸手市並びに隣接する久喜市・杉戸町の中規模住宅地域（駅徒歩圏）を含む圏域。需要者の中心は一次取得者層で沿線居住者が中心。香日向地区では主に中古物件の流通がメインであり、取引実例は年々減少しており。建替需要の期待もあるがアベノミクスの失速懸念とも相俟って取引市場は踊り場状態。価格帯は土地が950万円弱、中古物件は1，200万円前後と弱含みが続き、先行きにも不確定要素が多い。 |
| 一般的要因 | 勤労者世帯の所得伸び悩みや建築・人件費等の高騰で不動産市況は減速傾向。低金利はプラス材料だが、経済政策を始め不確定要素が多い状況である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 災害リスク：水害 | 浸水 過去の周辺地域の水害の確認が必要。 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 36度0858705 北緯 139度6982123 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
東鷲宮駅(地価相場 68,250円/㎡)幸手駅(地価相場 55,900円/㎡)久喜駅(地価相場 111,000円/㎡)鷲宮駅(地価相場 40,050円/㎡)南栗橋駅(地価相場 39,800円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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