埼玉県幸手市大字中川崎字屋敷前２５１番２外(幸手駅・東鷲宮駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


19,600円

2017年01月01日に行った埼玉県幸手市大字中川崎字屋敷前２５１番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を19,600円/㎡としました。

埼玉県幸手市大字中川崎字屋敷前２５１番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番埼玉県幸手市大字中川崎字屋敷前２５１番２外
住居表示 
価格19,600円/㎡
交通施設、距離幸手、2,100m
地積499㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅、一般住宅、農地等が見られる住宅地域
前面道路の状況東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐々木信博氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木信博
価格19,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家住宅、一般住宅、農地等が見られる住宅地域。34条12号区域に指定されているため開発行為は少なく、地域性に変化は殆ど無い状況にある。
地域要因の将来予測当該地域は、農家住宅、一般住宅、農地等が見られる住宅地域であり、今後特段の変動要因はなく現状の住環境を維持するものと予測する。地域の地価については下落幅の縮小傾向は見られるが依然として弱含んでいる。
市場の特性同一需給圏は、幸手市内における市街化調整区域の圏域である。調整区域内のため市街化区域と比較して交通利便性等は劣るものの、都市計画法34条11号区域に指定されているエリアでは市内のみならず近隣市町等からの転入者も見られる。周辺土地相場は坪5∼8万円程度である。戸建分譲等が行われた場合、土地100坪程度で総額2，000万円前後の物件が需要の中心となっている。
一般的要因市内の人口は継続的に減少傾向にあり、さらに高齢化率が県平均に比べて高率となっているため、不動産取引への影響が懸念される状況にある。

中島信吾氏による調査レポート

不動産鑑定士中島信吾
価格19,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因34条11号指定区域は低価格建売の人気が衰えず概ね安定しているが、同12号指定区域では取引実例も乏しく、地価は依然やや弱含み傾向で推移。
地域要因の将来予測幸手市郊外の農家集落地域で分譲開発により造成された周辺11号区域との住環境格差が顕著である。格別の地域要因もないことから、今後も暫くは不安定な状況乍ら現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、東武日光線及びJR宇都宮線沿線で、幸手市及び隣接する久喜市・杉戸町に跨る市街化調整区域内の圏域。需要者の大半は市内の農業専従者及びその分家であり、一部地元の宅地開発業者等が散見される程度。改正都市計画法施行後は、対象標準地が属する「34条12号指定区域」内の価格水準もほぼ形成され、地価は弱含みながらも概ね安定化しつつある。地域の価格相場は500㎡の土地で1，000円弱だが、不確定要素も多く流動的である。
一般的要因勤労者世帯の所得伸び悩みや建築・人件費等の高騰で不動産市況は減速傾向。低金利はプラス材料だが、経済政策を始め不確定要素が多い状況である。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 36度0798047
北緯 139度7028678

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

幸手駅(地価相場 55,900円/㎡)東鷲宮駅(地価相場 68,250円/㎡)久喜駅(地価相場 111,000円/㎡)杉戸高野台駅(地価相場 62,950円/㎡)南栗橋駅(地価相場 39,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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