千葉県佐倉市鏑木町字船尾余２０８番５外(佐倉駅・京成佐倉駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
55,200円
2017年01月01日に行った千葉県佐倉市鏑木町字船尾余２０８番５外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を55,200円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 千葉県佐倉市鏑木町字船尾余２０８番５外 |
| 住居表示 | |
| 価格 | 55,200円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 京成佐倉、1,200m |
| 地積 | 165㎡ |
| 形状 | (1.5:1.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
貝原敦氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 貝原敦 |
|---|---|
| 価格 | 55,400円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 熟成した既成住宅地域であるが、地域要因に変動はない。交通利便性がやや劣る地域で、地価は未だやや下落傾向である。 |
| 地域要因の将来予測 | 既成の戸建住宅地域で地域要因の変化は認められず、当面の間は現状の土地利用状況を維持すると予測する。最寄り駅からはやや離れて位置し、地価はやや下落傾向と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR総武本線及び京成本線沿線を中心とする住宅地域で、特に京成佐倉駅及びその隣接駅周辺との代替性が強い。主たる需要者は、市内及び隣接市に居住する一次取得者層が中心である。近隣地域を含む周辺地域は、交通利便性がやや劣る既成住宅地域であり、需要は弱含みである。取引価格の中心は、160∼180㎡程度の土地で900万円前後、土地建物総額で2，400万円前後である。 |
| 一般的要因 | 景気が回復基調にあることを背景に不動産市場は改善しつつあるが、改善の度合いは地域によって異なり、人気が劣る地域の市況は弱含みである。 |
高橋繁氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 高橋繁 |
|---|---|
| 価格 | 55,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 駅徒歩圏の既成住宅地域であるが、高齢化の影響強く需要は弱く地価は弱含みが継続している。 |
| 地域要因の将来予測 | 今後も現状での推移が見込まれる。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR総武本線及び京成本線沿線で、概ね佐倉市東部および中部の戸建住宅中心の住宅地域。需要者は主に、市内在住の一次取得者及び近隣居住者が中心である。近隣地域は、最寄駅からの徒歩限界圏に位置する住宅地域で、居住者の高齢化が顕著であり、需要は弱い。取引価格は土地は1千万円前後程度、新築戸建で2，000万円前後である。 |
| 一般的要因 | 若干の賃金上昇はあったものの人口減少と高齢化の影響は、金融緩和効果を減殺しており需要は一進一退を続けている。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌,黒泥土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7131763 北緯 140度2276639 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
佐倉駅(地価相場 52,500円/㎡)京成佐倉駅(地価相場 36,250円/㎡)大佐倉駅(地価相場 46,000円/㎡)物井駅(地価相場 52,650円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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