福岡県北九州市小倉北区下富野４丁目８３７番３１(香春口三萩野駅・平和通駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


57,500円

2017年01月01日に行った福岡県北九州市小倉北区下富野４丁目８３７番３１(福岡県北九州市小倉北区下富野４−１４−２６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を57,500円/㎡としました。

福岡県北九州市小倉北区下富野４丁目８３７番３１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番福岡県北九州市小倉北区下富野４丁目８３７番３１
住居表示下富野４−１４−２６
価格57,500円/㎡
交通施設、距離小倉、2,400m
地積104㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南4.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

大武克己氏による調査レポート

不動産鑑定士大武克己
価格57,500円/㎡
個別的要因居住の快適性等の効用に影響を与えるような個別的要因に特段の変動は認められない。
地域要因周辺の地域では大規模な宅地分譲はなく、利便性は良いが街路条件のやや劣る既存の住宅地で大きな変化はなく、地価は引き続きやや下落傾向である。
地域要因の将来予測旧来の住宅地域であり、居住環境等の地域要因等に格別の変動要因はなく、当分の間は現状維持で推移するものと予測するが、やや道路事情が劣り、需要は少なく地価水準は当分の間、下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、小倉北区内一円の住宅地域と判定される。主な需要者は主として市内の給与所得者である。当該地域は、古くに形成された小規模の一般住宅が多い既成の住宅地であり、余り人気がなく、圏域内の取引動向は弱い状況が継続しており引き続き低調である。中心価格帯は、新築の戸建住宅が供給されることが少なく、中古住宅の中心価格帯は2，000万円以内となっている。
一般的要因北九州地区の経済は緩やかに回復しており業況判断は製造業・非製造業ともに改善。当区の人口は微減傾向にあり、高齢化も引き続き進行している。

神谷孝氏による調査レポート

不動産鑑定士神谷孝
価格57,500円/㎡
個別的要因代替競争関係にある他の画地と比較し、特に遜色はない。
地域要因画地規模が小さく幅員もやや狭いため、不動産の二極化の影響を受け、地価はやや下落傾向である。
地域要因の将来予測土地利用は当分の間、現状維持程度にて推移するものと思料する。画地規模が比較的小さくやや街路条件が劣るので需要は少なく、地価は依然下落基調にて推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は小倉北区東部の既成住宅地域一円である。主たる需要者は、市内の企業従事者世帯と考えられる。当該地域は、古くに形成された区画整然とした住宅団地であるが、画地規模が小さく幅員もやや狭いため、不動産の二極化の影響を受け、地域の住宅購入の取得意識は低い。供給は既存の中古住宅が殆どであり、中心価格帯は、中古住宅で2，000万円程度が取引の中心となっている。
一般的要因経済情勢は緩やかな回復基調にあり、不動産市場も低金利等により同様である。小倉北区の人口は微減傾向である。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度8759742
北緯 130度8949176

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

香春口三萩野駅(地価相場 67,750円/㎡)平和通駅(地価相場 244,000円/㎡)小倉駅(地価相場 244,000円/㎡)片野駅(地価相場 67,750円/㎡)城野駅(地価相場 65,900円/㎡)西小倉駅(地価相場 79,950円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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