福岡県北九州市小倉北区黒原２丁目３６番７７外(城野駅・城野駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
62,900円
2017年01月01日に行った福岡県北九州市小倉北区黒原２丁目３６番７７外(福岡県北九州市小倉北区黒原２−３７−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県北九州市小倉北区黒原２丁目３６番７７外 |
| 住居表示 | 黒原２−３７−２０ |
| 価格 | 62,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 小倉、4,000m |
| 地積 | 380㎡ |
| 形状 | (1.0:1.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模一般住宅が多い丘陵地の閑静な住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 南7.5m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
杉孝一氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 杉孝一 |
|---|---|
| 価格 | 62,900円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因については特段の変動要因は認められない。 |
| 地域要因 | 勾配のきつい傾斜地の住宅地域であることから、高齢化が進む北九州市においては需要は未だに弱く、地価は下落傾向。土砂災害警戒区域を含む。 |
| 地域要因の将来予測 | 傾斜地に中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。地域要因等の大きな変化はない。高齢化が進む北九州市では近隣地域のような勾配のきつい丘陵地の住宅需要は総じて弱含んでおり地価は下落傾向で推移している。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は小倉北区南東部周辺の住宅地域である。需要者の中心は小倉北区の居住者であるが、南区等他地域からの流入も見られる。既述のように北九州市では勾配のきつい傾斜地の需要は弱く、今後人口減少、高齢化が進行すればこの傾向はより顕著になるものと思われる。また、土砂災害警戒区域の指定が開発を含めさらに需要を弱くしている。このような弱い需要及び総額の観点から土地の細分化傾向が見られ、中心となる価格帯は見出しがたい状況にある。 |
| 一般的要因 | 景気は緩やかな回復傾向にあり、小倉北区でも一部人気の高い住宅地で需要は回復しているが、傾斜地への住宅需要は高齢化等から未だ低迷している。 |
江本庸時氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 江本庸時 |
|---|---|
| 価格 | 62,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 小倉北区外延部に位置する既成住宅地域で大きな変動要因はないが、傾斜地勢で需要は減退傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中規模一般住宅が多い既成住宅地域であり、土地利用は今後も概ね現状維持で推移するものと予測される。傾斜地勢で需要は相対的に弱く、地価は下落基調に推移していくものと予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、小倉北区南東部を中心とした住宅地域である。需要者の中心は、当該圏域内を選好する一般個人であり圏外からの流入は少ない。当該圏域内においては、傾斜地が多く近隣地域周辺は土砂災害警戒区域にも指定され開発の余地が少ないため中古物件の取引が中心で土地取引は活発とは言えない。近隣地域周辺では、画地規模が比較的大きな土地が多いが近年細分化の傾向も見られるため、中心となる価格帯は一概には見出せない状況にある。 |
| 一般的要因 | 小倉北区の人口は微減にとどまり、都心部では増加エリアも見られる。区内では外延部の戸建から都心部のマンションへの需要の移行が認められる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 堆積岩堆積岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては液状化などのリスクが有る。 |
|---|---|
| 土地利用・植生 | ヤブツバキクラス域代償植生,宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度8585596 北緯 130度8995953 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
城野駅(地価相場 65,900円/㎡)城野駅(地価相場 65,900円/㎡)片野駅(地価相場 67,750円/㎡)安部山公園駅(地価相場 59,600円/㎡)香春口三萩野駅(地価相場 67,750円/㎡)北方駅(地価相場 60,400円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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