大分県別府市石垣西１０丁目３２４６番(別府大学駅・亀川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


50,000円

2017年01月01日に行った大分県別府市石垣西１０丁目３２４６番(大分県別府市石垣西１０−６−２２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を50,000円/㎡としました。

大分県別府市石垣西１０丁目３２４６番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県別府市石垣西１０丁目３２４６番
住居表示石垣西１０−６−２２
価格50,000円/㎡
交通施設、距離別府大学、1,300m
地積315㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況北東6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

脇坂敬規氏による調査レポート

不動産鑑定士脇坂敬規
価格50,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因区画整理地区ではあるが周辺の既成住宅地域との境にあり、小学校区の関係もあり、周辺既成住宅地域との相関性が比較的高い。
地域要因の将来予測戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域を形成しており今後とも現状で推移すると予測。地価の底入れ感に加え、低水準の住宅ローン金利等から宅地需要が回復しているが、所得環境等に力強さが欠けるため地価は横ばいと予測。
市場の特性同一需給圏は亀川地区等を除く、市内をほぼ縦貫する県道別府山香線東側の住宅地の範囲。需要者の中心は20代から40代のファミリー層で、ほぼ市内居住者である。別府市は高齢化と人口減少傾向にあることから長期的には需要が弱含みと推測されるが、近時は住宅取得促進政策、低水準にある住宅ローン金利や地価の割安感もあり需要は堅調である。需要の中心は、土地は1，200万円前後、新築戸建が2，500万円前後である。
一般的要因住宅ローン金利が低水準で推移していること等から若いファミリー層を中心に需要が強いが、人気の高いエリアに限っては販売物件が無い状況である。

利根健司氏による調査レポート

不動産鑑定士利根健司
価格50,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大きな地域要因の変動はない。但し、区画整理地区内において街区地位の低いエリアであり他の地区との格差が開いてきている。
地域要因の将来予測区画整理地内の成熟した住宅地域であり、比較的競争力の高いエリアであり、地価は横ばい基調で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は石垣土地区画整理地区及びその周辺の住宅地域である。需要者の中心は、市内在住の自用の住宅用地を求める中堅所得者層が中心である。区画整理地区内に存し居住環境も良好である。そのため市内においては人気のエリアであり、相対的競争力は高い。取引においては、土地総額1，300∼1，700万円、新築戸建総額2，000万円∼3，000万円が需要の中心である。
一般的要因近年では、人口の減少が見られ、生産年齢人口の減少による高齢化が進んでいる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度307273
北緯 131度4906361

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

別府大学駅(地価相場 44,350円/㎡)亀川駅(地価相場 39,650円/㎡)別府駅(地価相場 42,300円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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