大分県別府市大字北石垣字才主９５５番５７(別府大学駅・亀川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
45,900円
2017年01月01日に行った大分県別府市大字北石垣字才主９５５番５７の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,900円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大分県別府市大字北石垣字才主９５５番５７ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 45,900円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 別府大学、1,100m |
| 地積 | 323㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 一般住宅等の中に共同住宅も見られる住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
前田光男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 前田光男 |
|---|---|
| 価格 | 45,800円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 街路条件や環境条件等、地域要因に変化は無い。景気の緩やかな回復や低金利により需要が回復しつつあり、地価は横ばい圏内に近づいた。 |
| 地域要因の将来予測 | 一般住宅が中心の閑静な住宅地域で地域要因に大きな変化は無いが、景気と住宅需要の緩やかな回復によりミニ開発分譲地が増え、近隣地域等で既存の住宅地と小規模分譲地の間で地価の二極化が進むと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、JR日豊本線別府大学駅を最寄駅とする、北石垣、上人地区を中心とした住宅地域の圏域。需要者の中心は自用の住宅取得目的の、市内に勤務するサラリーマン層である。住宅の密集度が高い既成市街地で、南方の石垣西地区等に比べて街路や街区の整然性が劣り需要は弱い。値頃感が有ることと地域経済が緩やかな回復傾向にあることから下落率は縮小傾向にある。土地は画地規模に応じて1，000∼1，500万円程度が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 熊本大分地震の風評被害は九州復興割により減殺され、観光客数は例年並みに回復しつつある。新設住宅着工数等からは需要の回復傾向が伺える。 |
脇坂敬規氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 脇坂敬規 |
|---|---|
| 価格 | 46,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大学に近接した地域でありアパート等が混在し、立地によっては街路条件が劣ることから需要はやや弱めである。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅等が建ち並ぶ住宅地域を形成しており今後とも現状で推移すると予測。低水準にある住宅ローン金利等から宅地需要が回復しているが所得環境等に力強さが欠け、既成住宅地域の地価は依然微落と予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は亀川地区等を除く、市内をほぼ縦貫する県道別府山香線東側の住宅地の範囲。需要者の中心は30代、40代のファミリー層で、ほぼ市内居住者である。古くからの街並みが残る市街地や農地地域から急速に住宅地化した地域は、道幅の狭い道路や不均衡な街区が見られ、乗用車の利用も困難なこのような地域の地価は下落傾向が続いている。需要の中心は、土地は1，000万円前後、新築戸建が2，500万円前後である。 |
| 一般的要因 | 住宅ローン金利が低水準で推移していること等から若いファミリー層を中心に需要が強いが、人気の高いエリアに限っては販売物件が無い状況である。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度3099116 北緯 131度4932832 |
参考：該当物件周辺マップ
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大分県別府市亀川浜田町９９１番５２大分県別府市大字北石垣字田原１０８６番６大分県別府市大字南石垣字年ノ神５５８番１ほか４筆の一部大分県別府市大字北石垣字棟租利５５４番４外大分県別府市大字鶴見字竹ノ内２１８１番３大分県別府市大字北石垣字才主９５５番５７外大分県別府市石垣東３丁目６７４番大分県別府市大字鶴見字下田井１１番１外５筆大分県別府市石垣西１０丁目３２４６番大分県別府市大字北石垣字林前田７５０番５大分県別府市照波園町２４８番６外
参考：近隣駅の地価相場
別府大学駅(地価相場 44,350円/㎡)亀川駅(地価相場 39,650円/㎡)別府駅(地価相場 42,300円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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