山口県下関市宝町１４８６番５(幡生駅・綾羅木駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


45,200円

2017年01月01日に行った山口県下関市宝町１４８６番５(山口県下関市宝町１１−４１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,200円/㎡としました。

山口県下関市宝町１４８６番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番山口県下関市宝町１４８６番５
住居表示宝町１１−４１
価格45,200円/㎡
交通施設、距離幡生、1,400m
地積221㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

古屋和利氏による調査レポート

不動産鑑定士古屋和利
価格45,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因大型商業施設に近く利便性に恵まれた住宅地域として人気もあり長引く地価下落から値頃感が出てきている。
地域要因の将来予測昭和50年代に土地区画整理された平坦な混在住宅地域であり現状維持で推移するものと予測される。地価は値頃感等から下げ止まり状態にあり今後は横ばい∼やや上昇基調で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は旧市内の混在住宅地域等であり、需要者の中心は市内居住者である。当該市場では人口が減少傾向のなか中古住宅等を含めて供給が多いため地価はやや弱含みで推移しているが地域的に需要の強弱が見られる。対象近隣地域は幹線県道背後で大型商業施設に近接し利便性に恵まれているため値頃感も見られ需要は堅調である。土地は標準的画地規模で1，000万円前後、新築の戸建物件は3，000万円前後が需要の主流と思料される。
一般的要因人口は減少傾向で少子高齢化が続いているが景気は回復基調で値頃感等が見られるところもあり地域的に需要の強弱が認められ市場の二極化が進行中。

渡部学也氏による調査レポート

不動産鑑定士渡部学也
価格45,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因平成25年の大型商業施設「ゆめモール」出店により生活利便性の向上が見られ、住宅地としての値頃感からも需要は回復傾向にある。
地域要因の将来予測特段の地域変動要因はなく、今後も暫くは現状維持的に推移するものと予測する。生活利便性及び居住環境の良好な地域であることから地価は底値圏にあるものと思料する。
市場の特性同一需給圏は主としてJR幡生駅及び下関駅を最寄駅とする旧市内の住宅地域一円で、需要者の中心は市内の事業所等に勤務する一次取得者である。当該地域は、幹線道路背後で生活利便性が良好な混在住宅地域であり、近年の価格下落による値頃感が出てきているため需要は底堅く推移している。土地は標準的画地規模で1，000万円前後、新築戸建物件は3，000万円前後が需要の中心であると思料する。
一般的要因緩やかな景気回復基調にあるが地方への波及実感は弱く、人口減少・少子高齢化を背景に需要は依然弱含むも人気地区等では底打ち・反転も見られる。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。
緯度・軽度東経 33度9804063
北緯 130度9387117

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

幡生駅(地価相場 45,000円/㎡)綾羅木駅(地価相場 46,200円/㎡)新下関駅(地価相場 46,900円/㎡)関門海峡めかり駅(地価相場 45,000円/㎡)ノーフォーク広場駅(地価相場 41,850円/㎡)下関駅(地価相場 31,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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