地域要因

当区中南部の地域中心的な商業地で店舗の建替等は散見されるが、大きな変化は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

上記のとおり試算価格を求めたが、近隣地域内では店舗や住宅の賃貸物件も見られるものの多くは自社自用であり、賃貸市場が成熟していないため収益価格が低位に導出された。そのため、本件では上記の試算価格の有する説得力の観点から、市場性を反映し実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を参考として調整を行い、また、前年価格との均衡や地域の不動産需給動向等にも留意して、本件の鑑定評価額を決定した。

地域要因

八幡西区郊外寄りの既成住宅地域としては利便性・住環境がやや劣り、高齢化による住宅需要喚起は弱く、地価はやや弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

やや郊外部の既成住宅地域である。新興の戸建住宅団地が増加し発展動向が見られる国道200号西側エリアと比較して、近隣地域は住環境・利便性がやや劣り、地価水準は今後も弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は現実の取引価格から求めた実証的価格である。本件では選択要件を具備した八幡西区郊外部の複数事例より査定しており、比準価格は実証的かつ妥当と思料する。収益価格は標準地周辺ではアパート等が散在するが土地価格に見合う賃料水準が形成されない地域のため低位に試算された。鑑定評価額の決定にあたっては、快適性が重視される住宅地であり、比準価格を重視し、収益価格を考量し、さらに代表標準地との均衡に留意し、上記のとおり決定した。

地域要因

当市中心部の路線商業地域であるが、地域の核店舗は隣接市町を含む周辺商業地域との競争が続いており、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

大規模商業施設を核とする路線商業地域であり、少子高齢化に伴う消費減退のほか、周辺市町の大規模店舗との競争による商況停滞・商圏縮小が指摘され、地価水準は今後も下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、標準地と価格牽連性を有する複数の取引事例から求めた実証的な価格である。収益価格は、対象地の収益性を反映した理論的価格である。但し、近隣地域は自用の店舗・事業所利用が多い一方で賃貸市況は弱く、賃貸市況は総じて低調なため、収益価格は低位に試算されたものと判断する。鑑定評価額の決定にあたっては、規範性に優る比準価格を重視し、収益価格を考量し、周辺地域の地価動向にも留意して、上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、特段の変動要因はない。当該団地の住宅地需要は堅調で、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域であり何ら変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。当該住宅地域の地価は、概ね下げ止まっており、特に変動要因は見当たらないことから今後も横ばい傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似地域から住宅地の取引事例を収集した実証的な価格であり信頼性は高い。対象標準地は戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅団地に所在し賃貸アパート等は見られない。よって、当該地域では賃貸市場は未成熟であり収益還元法は適用できなかった。以上から、市場の実態を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、周辺標準地等とのバランスも勘案して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本件の地域は郊外の熟成した住宅地域であり、現段階では地域要因に格別の変化はない。需要は、他の住宅団地との競合等の影響からやや低調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格については、当該標準地と住宅地としての品等が類似する事例を採用し得たため説得力を有する価格を得ることができた。一方、収益価格は、共同住宅を想定して収益性の検証を行なったが、近隣地域の地域性等から相対的に低位に試算された。試算価格の調整にあたっては、収益性よりも居住の快適性等が重視される市場の特性に鑑み、比準価格を重視し収益価格を参酌の上、代表標準地の価格との均衡にも十分に留意して鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

中間市の人口は減少傾向にあるが、近隣地域のような熟成度の高い既成住宅地域では住宅地需要が回復傾向にある。

地域要因の将来予測

当該近隣地域は戸建住宅地域として成熟しており、今後も概ね現状のまま推移していくものと予測される。不動産需要は回復傾向にあり、地価は概ね横ばい傾向で推移している。

価格決定の理由

以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格については、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づいて試算しており、各補修正項目とも十分に検討している。なお、近隣地域は自用目的が一般的な戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用を断念した。従って、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

平坦地で土地区画の整理された地域である。利便性が良く、潜在的な需要は高い地域である。地価水準は下げ止まった地域と考える。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、既存住宅地である。比準価格は規範性ある4取引事例より求め実証的価格である。自用目的を主とする建物が支配的な地域であるため、また、土地価格に見合う賃料水準が未成熟なため収益価格が比準価格に比べやや低く求められた。本件では、居住の快適性の観点から比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。