地域要因

 郊外の大型店舗等に顧客の足を奪われ旧商店街は閉鎖店舗等も見受けられる。ただマンション用地等の需要が旺盛で地価は横ばい程度となっている。

地域要因の将来予測

地域要因の変動は特になく、また商業地の取引は少ない。ほぼ現状維持の状態にて推移していくものと予測されマンション需要に対する影響を受けるものと予測される。

価格決定の理由

 商業地域の事例は少ないため事情補正を施した事例も採用せざるを得なかったが、その内3試算値が近似したため比準価格は規範性のある価格であるといえる。一方収益価格は郊外の大型店舗等に客足を奪われ、収益性は低下し収益価格は低位に求められた。そこで本件では比準価格を標準に収益価格を参考程度にとどめ、代表標準地との均衡も考量の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は、黒崎都心外縁部の共同住宅地域であり、特に変動要因はない。生活利便性に優ることから、地域周辺での取引は、比較的活発である。

地域要因の将来予測

近隣地域は、相対的に生活利便性に優り、住宅地域として熟成しつつある。今後の地価動向は、取引市場における相対的選好性等を背景に、当面は、微減若しくはほぼ横ばい傾向で推移するであろうと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は黒崎都心外縁部の共同住宅地域である。比準価格については、規模、位置等に留意の上、当該標準地と品等が類似する事例を採用し得たため、実証的な価格を得ることができたものと思料する。開発法による価格も、各種想定を伴うものの投資採算性等に着目した精度の高い価格を試算することができたと判断した。よって、本件では、比準価格と開発法による価格を関連付けて単価と総額との関連性にも十分に留意の上、鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

平坦地で土地区画の整理された地域である。利便性が良く、潜在的な需要は高い地域である。地価水準は下げ止まった地域と考える。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は、既存住宅地である。比準価格は規範性ある4取引事例より求め実証的価格である。自用目的を主とする建物が支配的な地域であるため、また、土地価格に見合う賃料水準が未成熟なため収益価格が比準価格に比べやや低く求められた。本件では、居住の快適性の観点から比準価格を標準とし収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

格別の変動要因はないが、需要は依然として軟調で、一般住宅等を含む中古住宅等の総額は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

地域に格別の変動要因はなく、当分の間現状を持続するものと予測する。地価水準は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅が傾斜地に建ち並ぶ住宅地域で、アパート等の収益物件は皆無であり、戸建住宅が転勤等の事情により賃貸されるケースがあるが土地価格に見合う賃料が徴収できない。自用目的での取引が中心で、持家志向及び需要者の購買力を基礎として価格が形成される。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、住宅地の需給動向を考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中心商業地の衰退現象に伴い、当該地域も商業地としての需要が低調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内は自用の店舗、事務所等が中心となっており、賃貸物件は営業廃止した店舗、共同住宅等の賃貸に限定され、土地価格に見合う賃料が徴収できず、商事事業者向けの賃貸市場の成熟の程度は総じて低い。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成要因の新設等はなされていない

地域要因の将来予測

価格決定の理由

以上により比準価格が求められた。比準価格は現実の不動産市場で生起している取引価格から対象不動産の価格を求める手法であり、市場性からの価格アプローチである。一方、近隣地域は持家を中心とした地域で、適切な純収益の把握が困難なため、収益価格の試算を断念した。以上により、市場実態を反映し規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、専門職業家の良心に従い適正と判断される対象不動産の鑑定評価額を表記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域周辺での商業施設の集積や大型マンションの分譲計画等の影響が注視される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域内では事務所等の賃貸物件も見られるが、自社自用の物件が多く、また、分譲マンションも立地し、賃貸市場が成熟しているとは言い難い。そのため、本件では各試算価格の有する説得力の観点から、市場性を反映し実証的な比準価格を標準とし、収益価格を参考として調整を行い、また、代表標準地との均衡を踏まえて、表記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

現在、地域要因に特に変動は認められない。地方圏では、工場等の事業経営は、未だ発展段階になく、設備投資を誘引する要因も特に見当たらない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本件の近隣地域は、中小工場等で構成された工業地域である。比準価格については、対象標準地との品等の類似性に留意して事例を採用した上、各種補修正、規範性の軽重の検討等も適切に行い得たため説得力を有する価格を試算できたものと判断した。収益価格については、地域的特性から賃貸市場が形成されていないため試算し得なかった。よって、本件では、比準価格を中心に、代表標準地の価格との均衡にも十分に留意して、鑑定評価額を表記のとおり決定した。