地域要因

旧来からある既成の住宅地域であり、周辺のミニ建売分譲価格高騰の影響を受けて、地価水準は上昇基調で推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、現状の土地利用を維持すると考えられるが、周辺地域でのミニ建売分譲の価格高騰などの影響を受け、地価水準は上昇基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

中規模一般住宅のほか、共同住宅が見られるが、需要者の意思決定については、居住の快適性・利便性が重視される反面、収益性を主要な価値判断指標として取引を行う確固たる市場が形成されていないこともあり、代替・競争等の関係が強い取引事例に基づく比準価格と比べ、収益価格が低位に試算された。よって、本件では、実証性を有する比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の幹線道路沿いには、飲食店等の新規出店もみられ、近隣地域についても、店舗等の事業用地の需要は増加傾向で、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

店舗、営業所等が建ち並ぶ国道沿いの路線商業地域で、地域要因に格別の変動要因はなく、当分は現状を維持すると予測する。事業用地需要は増加傾向にあることから、地価はやや上昇傾向にある。

価格決定の理由

同一需給圏は広域的に形成され、東区北部から南部に亘る類似地域における信頼性の高い複数の取引事例を収集することができた。対象標準地が属する地域は自用の商業施設が中心で賃貸市場はやや未成熟であり、土地価格に比し賃料水準がやや低く、よって収益価格が比準価格と比較して低位に求められたと判断する。したがって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

投資環境の回復等から不動産取引や土地需要は回復傾向にあり、駅近にあり周辺にはマンション用地の需要も堅調で地価は上昇傾向を持続している。

地域要因の将来予測

営業所・作業場・小工場を中心とした工住地域であるが、地下鉄駅徒歩圏内の立地条件から、賃貸マンション等の需要も堅調で、中層共同住宅等の利用も進み、地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場における実際の取引価格を基礎とした実証的な価格であり、規範性は高い。収益価格は、収益性を反映した価格であるが、当該地域は法人企業等の自己利用を目的とした取引が中心で、賃貸市場が成熟しているとは言い難く、相対的な規範性はやや劣る。以上から、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

博多駅周辺の発展的動向の影響を受けるが、博多駅から離れているため、事業所用地の需要は弱い。一方、住宅用収益物件に対する需要は根強い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

法人事業者による自己利用の取引がが中心となる地域で、事業所用途の賃料水準が低位で推移していることもあって、収益価格は低めに求められたものといえる。試算価格の調整に当たっては、標準地と同様に、博多駅からやや離れた地域の取引事例を採用して試算した比準価格に説得力があるものと判断して、比準価格の方を重視して、代表標準地価格との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成27年3月14日以降、最寄駅に快速が全便停車するようになり、利便性向上により、賃貸マンション等の立地も進むと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は、駅への接近性等から、流通業務施設、事務所、倉庫、工場が存する中に、共同住宅の立地も進んでおり、用途の多様性が認められるが、建築費の高止まり等もあり、地価水準の回復力はやや弱いと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域においては、自用目的での取引も多く、収益性のみが取引にあたっての意思決定の指標とはなっていないこともあり、収益価格は低位に求められたと思料する。一方で、比準価格は、現実の不動産市場を反映した実証的な価格であると判断される。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討、さらには、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

やや傾斜のある住宅地域であるが、町全体の住宅需要の高まりを受け、地価水準は、強含みで推移している。

地域要因の将来予測

郊外の丘陵地に存する熟成した住宅団地である。今後も現状の土地利用を維持すると考えられるが、住宅需要の高まりにより、地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は主として居住の快適性を重視した価格形成要因の影響を受ける戸建住宅地域に存する。地域内にアパート等の貸家はないことから収益還元法は適用しなかった。よって、現実の市場性を反映した比準価格を中心に代表標準地との検討をふまえ、単価と総額との関連、同一需給圏内の需給動向、更に昨年の価格からの変動状況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

都心部への接近性が良好であり、不動産への投資意欲も旺盛である。土地需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実に成約した多数の取引事例から比準して求めており、現在の市場動向を反映した実証性の高い価格である。一方、収益価格は、近隣地域において中高層事務所ビルや高層共同住宅の収益物件も見られるが地価水準に見合う賃料が徴求できず低位に求められた。以上により、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。