地域要因

旧市街地の商業地域であり、地域環境に格別の変化はない。

地域要因の将来予測

旧市街地の商業地域にあり格別の地域要因の変動はなく、今後も現状とほぼ同様の状況を維持、地価は当分の間は横這いを基調に推移するものと予測。

価格決定の理由

事務所・店舗需要が低調で経済価値に即応する適正な賃料を収受し得ず、住宅系（集合住宅等）の利用も妥当と認められる地域の現状等に鑑み、収益価格は低位となったものと考える。よって、収益価格は参考程度に留め、代替・競争関係の強いエリア（旧市街地の商業地域）に所在する各事例より求めた市場性を反映した比準価格を重視することを妥当と判断し、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

隣接する再開発商店街と補完・代替・競争関係等が認められるが地域要因に特段の変動はなく、比較的安定的に推移しているものと判定される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 店舗等の需要が低調で経済価値に即応した賃料が徴収されておらず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、貸家建付地ではあるが近隣地域に近い事例を採用し得た。少数事例のなか特別な事情が介在する事例も採用したが適正に補正し得た。本件では取引価格を適正に比準した実証的で規範性の高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との価格検討も踏まえ、需給動向も勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街地の熟成したの商業地域であり、地域環境に格別の変化はない。

地域要因の将来予測

市街地の熟成した商業地域であり、現時点で格別の地域の変動要因はなく、ここ当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

広域的道路整備・区画整理事業等により市街地近郊での商業適地の供給が増加、それら影響もあり市街地の事務所・店舗需要が低調で、経済価値に即応する適正な賃料を得られず収益価格は低位となった。 比準価格は市街地の代替・競争関係の強いエリアに所在する事例より求めたもので市場性を反映した妥当な価格である。よって、本件にあっては比準価格を重視し収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

髙松駅前の商業地域であるという地域環境に特段の変化はない。地価は値頃感から横這い傾向で推移。

地域要因の将来予測

 JR高松駅を核として再開発された比較的用途多様な駅前商業地域で、当面、現環境を維持するものと思料される。地価は値頃感からほぼ横ばい傾向で推移しており、今後も当分の間この傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

 一部地域を除く店舗・事務所等の賃貸需要の低迷下、賃料の硬直性もあり必ずしも経済価値に即応した適正な賃料が徴収されず、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格はやや広圏域からではあるが概ね信頼性の高い事例を収集し得た。底地の事例も含むが適正に更地価格補正がなされている。本件では取引価格を比準した実証的で規範性が高い比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との価格検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

空室率は高水準にあるほか、取引は低調である。地域要因に特に変動はない。

地域要因の将来予測

高層の事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域であるが、地域要因に特に変化はなく現状を維持するものと予測する。需要は少ないが値頃感等から地価は下落傾向から横ばい傾向に推移するものと考えられる。

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い事例はないが市場性を反映できたものと考えられる。当該地域の賃貸市場は成熟しており収益性を反映した収益価格を重視すべきと考えられるが、空室率は高水準を維持しており、また、賃料はやや下落傾向にあることから、比準価格に比較してやや低位に求められた。よって本件では市場性を反映した比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量し、他の標準地等とのバランスを考慮の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。画地配置等にやや雑然とした感があり、取引も少ないが、交通利便性は比較的良好で、需要、地価共に回復傾向で推移。

地域要因の将来予測

近郊の熟成した住宅地域として、今後も同様の住環境を維持すると予測する。連続性・配置等の街路条件、環境条件はやや劣るが、新設の文教施設等にも近く交通利便性等が優り、地価は回復傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が主な中、需給動向を反映した信頼性の高い取引事例を収集し得た。一方、近隣地域内には賃貸物件も存するが、規模が小さい物件については特に、事業収支に見合う適正賃料を収受し得ない地域的特性等もあり、収益価格は低位に求められた。よって、主たる需要者が重視する代替競争不動産との比較の観点に立ち、規範性のより高い比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近くの丸亀町G街区の再開発の完了により、客足が増えてきており、徐々に活性化しつつある。

地域要因の将来予測

丸亀町商店街のG街区の再開発が完了し、周辺のアーケード商店街への波及効果が期待されている。現状では、丸亀町商店街全体の通行量が増加している等活性化しているが、地価上昇までには至っていない。

価格決定の理由

比準価格は、高松市中心部における同一需給圏内の類似地域における規範性の高い事例から比準したもので、補・修正も適正であり、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、当該地域においては、土地が高水準に位置する一方、それに見合う賃料を徴収できず、いわゆる元本と果実の関係が希薄なため、やや低く試算された。したがって、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

駅ビルに複合型商業施設「瓦町フラッグ」が開業し、集客が期待されている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺の賃貸物件には空室が多く、店舗需要の弱さから適正な賃料を取得出来ず、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は信頼性の高い事例から試算されており、市場性を反映した実証的な価格である。従って、本件では市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

存立の基盤となる地域要因の絶対的集積度に大きな変化はなく、相対的地位についても安定的に推移しているものと判定される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、実際に成立した取引データを基礎として対象不動産の市場価値を導出したものであり、その試算値はマーケットの状況を十分に反映した結果であると定義される。他方収益価格は、賃貸市場の実態（混在地域としての特性が併存するため規範的な賃料水準が存在しない）に鑑み、その相対的信頼性は劣るものと判断される。よって本件では比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地からの検討も踏まえ、本件鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

特段の地域要因の変動はないが、旧来からの既成市街地でのマンション需要は底堅い。建築費等の上昇及び用地供給等が懸念される。

地域要因の将来予測

利便性の高い良好な居住環境を有する地域で、今後とも同様に推移するものと予測する。マンション業者の需要に比して既成市街地内でのマンション用地の供給は少なく、地価は概ね強含みに推移するものと予測。

価格決定の理由

比準価格は、マンション用地等となりうる比較的面大地の事例から比較しており、実証的である。他方、主に県外からの借上げ社宅等の賃貸需要はやや弱く、収益価格はやや低位に求められた。開発法による価格は、最有効使用がマンション用地であり、需要者の行動をより反映した価格と言える。以上より比準価格と開発法による価格を関連付け、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。