地域要因

造成から経年した、戸建住宅が建ち並ぶ小規模開発の住宅地域で、地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に格別の変化は見受けず、今後とも現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地内に存在し、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。当該地域は、自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準が指標となり価格決定されることが一般的である。従って、市場性を反映した規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当地域は店舗等が建ち並ぶ市役所前の路線商業地域であるが、当地域に影響を及ぼす特筆すべき要因は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は高砂市役所に隣接し、幹線道路沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、当地域に影響を及ぼす特段の要因は見受けられず、ここ当分の間はほぼ現状を維持するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は本来は収益性が重視される商業地域であるが、類似の不動産に係る賃貸市場が成熟しているとは言い難く、自己の事業活動等に供することを前提とした取引が殆どで、典型的需要者は市場で成立した取引価格を価格判断の指標として重視するものと思料する。したがって本件では、市場の実情を反映した実証的な価格である比準価格は規範性が高いものと判断し、比準価格を標準とし収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅の多い既成住宅地域であり、地域要因の変動は特に見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅の多い旧来からの住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺には一部賃貸住宅等も散見されるが、対象標準地は画地規模が小さく、事業収支の観点から賃貸住宅の建築を想定することが非現実的であるため、収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は取引市場の実態を反映した実証的な価格であり、自用目的の取引事例を中心に試算された価格で規範性が高い。以上により、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

調整区域内の住宅地域で需要者は限定される傾向にある。別段地域要因の変動は認められず、需要は低調が継続している。

地域要因の将来予測

国道背後に位置する周辺を農地に囲まれた市街化調整区域内の住宅地域である。今後も大きな地域要因の変化は予想し難く、概ね現状で推移するものと思料する。地価は下落基調を強めている。

価格決定の理由

市街化調整区域内の既成住宅地域で、貸家需要が無く又、公法上の規制により賃貸住宅の建設を想定することが困難であるため収益価格は試算できなかった。従って、投資目的よりも自己使用目的の取引が中心の住宅地域であり、取引価格を指標に価格水準を決定するのが一般的である。以上から、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

臨海部の大工場が建ち並ぶ地域で周辺用途に変化はなく、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

大手企業の製造拠点が連たんする地域で、賃貸物件は見当たらず、賃貸市場が未成熟なため、収益価格は試算できなかった。取引事例は、同一需給圏内の類似地域にある自己利用目的のものが主であり、比準価格は現実の市場実態を反映するものとして説得性を有する。よって比準価格を標準に、代表標準地価格からの検討を行い、価格形成要因の変動状況も勘案の上、上記をもって鑑定評価額と決定した。

地域要因

中規模一般住宅の多い既成住宅地域であり、地域要因の変動は特に見られない。

地域要因の将来予測

一般住宅の多い既成住宅地域であり、特段の地域要因の変動は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

周辺地域には賃貸共同住宅が散見されるが、規模や画地条件等を考慮すると、事業収支の観点から賃貸共同住宅を想定することは非現実的であることから収益還元法の適用を断念した。一方、比準価格は、自用目的で高砂市内に存する代替競争等の関係が認められる事例を中心に採用し、試算された規範性の高い価格と判断される。以上により、比準価格を採用し、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

熟成度の低い路線商業地域で、地域要因に変動はないものの、地価は下落気味である。

地域要因の将来予測

国道沿いの路線商業地域であるが、道路対面側が市街化調整区域であること等から熟成度は低く、将来も現状が維持されるものと予測した。地価は下落気味で推移するものと思われる。

価格決定の理由

自用不動産を主とする地域で一部収益物件も見受けられるが、賃貸市場の成熟の程度は低い。商業地ということもあり取引も少ないが、収益目的はあまり無く自用目的の取引が中心である。よって、市場参加者との適合性の観点から現実の取引市場を反映した比準価格の方がより説得力が高いと認められる。以上により、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、又代表標準地からの検討を踏まえ、単価と総額との関係をも考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域的な状況変化はなく、特筆すべき変動要因も見られない。

地域要因の将来予測

臨海部の大工場地に隣接して立地する中小工場地域であり、地域要因の特段の変動もなく、現状を維持しながら推移して行くものと思料する。

価格決定の理由

当該地域は自己使用目的の不動産取引が支配的で、取引価格の水準を指標として価格決定されることが一般的である。工場地の賃貸市場は形成されていないため収益価格は試算しない。よって、比準価格を標準とし、下記代表標準地との価格検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特に変動はなく、最寄駅からやや距離があり選好性が低いため、需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後とも現状で推移するものと予測する。価格形成要因等を反映し、地価は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

第1種低層住居専用地域の指定を受け、アパート等の収益物件が少なく自用目的の取引が中心で、経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益価格は試算しなかった。居住の快適性及び利便性を重視する住宅地域であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、単価と総額の観点からも妥当性を有するものと判断した。

地域要因

中小工場が建ち並ぶ工業地域であり、地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

中小規模の工場が立ち並ぶ工業地域であり、今後とも現状を維持するものと予想する。地価水準はやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の工場等を主体とする工場地域で、賃貸借市場が未成熟であることから収益価格の試算はできなかった。したがって、前年価格との関連や他の標準地の推移など広域的な検討を踏まえつつ、規範性の高い取引事例から求められた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。