地域要因

山陽電鉄沿線の各駅周辺の商業地域は、郊外型の大規模店舗へ顧客が流出する傾向にあり、需要はやや弱含みである。

地域要因の将来予測

当該地域は、中小店舗が多く見られる近隣商業地域であるが、郊外型の大規模店舗へ顧客が流出する傾向にあり、需要はやや弱含みである。また、地価水準は、微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格の査定にあたっては、おおむね同一需給圏内の類似地域等にかかる適切な事例を選択し得た。一方、当該地域の賃貸市場の成熟の程度は必ずしも高いとはいえず、収益価格はやや規範性に欠ける。よって、本件においては比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、上記の手順により決定した鑑定評価額は代表標準地から検討した価格と均衡を得ている。

地域要因

最寄駅徒歩圏内にある小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、格段の変動はない。

地域要因の将来予測

当該地域は小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域要因に大きな変化はなく、今後も暫くの間は現状のまま推移していくものと予測する。地価はやや弱含みで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域等は戸建住宅を中心とする地域であり、賃貸市場の成熟度は総じて低いため収益価格は試算しなかった。自用目的での取引が中心であり、したがって、市場の実態を反映している実証性の高い比準価格をもって、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお単価と総額の観点からも妥当性を有すると判断した。

地域要因

大規模臨海工業地域の北方に存し、山陽電鉄沿線で、地域要因に特段の変動は見られないが、価格水準は比較的手頃で地価の下落幅は縮小傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺には賃貸アパート等も見られるが、対象標準地は規模が小さく市場性のある賃貸共同住宅の建築を想定することが困難であり、また経済合理的に戸建住宅の賃貸事業が成り立つ地域ではないため収益還元法の適用は断念した。近隣地域及びその周辺においては、居住の快適性及び利便性を重視した自己居住目的の取引が中心であることから、市場の特性を反映した規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。一般住宅の中に共同住宅等が見られる地域であるが、当該地域の宅地需要は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準は若干の上昇傾向にあると予測する。

価格決定の理由

当該地域は一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域であるが、画地規模等から賃貸経営上合理的な建物の想定が困難であるので収益価格を試算しなかった。当該地域は快適性を重視する住宅地域であるため、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると思われる。よって、市場性をより反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

鉄道線の最寄駅からはやや距離を置く郊外の住宅団地である。利便性等の観点から需要を喚起する要因は特にみられず、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏外の住宅団地に存し、やや利便性に劣るが、地域を変化させるような要因は特に見当たらない。当面は現状を維持しつつ推移し、また、地価水準は、概ね横ばいで推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する地域は自用の戸建住宅を中心とする地域であり、標準的な画地規模は小さく、市場性のある共同住宅の建築を想定することが困難であるため、収益還元法の適用は断念した。よって、快適性が重視される自己利用目的の住宅地域にあり、取引価格水準に着目して取引意思が決定されるものと判断されるため、比準価格を採用し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。また、代表標準地価格との検討の結果、概ね均衡を得ていることが確認できた。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。整備された駅前の商業地域で、当該地域の宅地に対する需要は底堅い。

地域要因の将来予測

当該地域は、店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域で、今後も現状のまま推移するものと思われる。地価は、やや上昇の兆しもあると予測する。

価格決定の理由

店舗、事務所等を中心とする商業地域で収益性も重要な指標となる地域ではあるが、自己使用目的の取引も見られ、需要者は同一需給圏内での取引価格を重視していることから、本件鑑定評価においては、現実の市場性を反映する事例より求めた比準価格を標準とし、店舗兼事務所を想定して試算した収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、この価額は、代表標準地から検討した価格とも均衡を得ており妥当であると判断する。

地域要因

地域要因に格別の変動はない。一般住宅の中に空地も見られる地域であるが、当該地域の宅地需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域として成熟しており、今後も現状を維持しつつ推移すると予測する。地価水準は堅調に推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺には共同住宅等も見られるが、画地規模等を考慮して賃貸事業は困難であるため収益価格は試算しなかった。比準価格は市場の実態を反映した実証性の高い価格である。したがって、比準価格をもって、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、単価と総額の観点からも妥当性を有するものと判断した。

地域要因

市街地に存する標準的な住宅地域で、安定的に推移している。

地域要因の将来予測

一般住宅や農家住宅を主とした戸建住宅地域として概ね熟成しており、今後もほぼ現況が維持されていくものと予測する。

価格決定の理由

標準的な画地規模が小さいことなどから市場性のある共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しなかった。快適性を指標とした自用目的の取引が中心であるため、比準価格について代表標準地を規準とした価格との均衡、及び単価と総額について妥当性の検証を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。