地域要因

既成住宅地域であり地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

概ね現在の要因が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

以上の通り試算価格が求められた。比準価格は複数の取引事例から導かれており信頼性が高い。積算価格・収益価格はそれぞれ後述の理由により求められなかった。しかし現実の市場においても取引事例比較法と同様の考え方のみで取引価格が決定されているものと判断する。そこで本件では、代表標準地との検討、広域的な市場の動向を踏まえ比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。需要に乏しい水間鉄道沿線に位置する地域特性を反映し、地価水準は弱含んだ推移となっている。

価格決定の理由

本件では戸建住宅の賃貸市場がないと判断されることから収益還元法は適用せず、比準価格のみの試算となっているが、同価格は類似の住宅地域に存する取引事例より適正に補修正を行って求められたもので、市場性に立脚した実証的な試算価格と位置付けられる。以上より、本件では比準価格を中心に、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅、日常利便施設等へは、おおむね徒歩圏内にあり、地価は横ばい傾向を示す。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法は、特に信頼性が高い4事例を中心に比準価格を決定したことから、説得力が高い。一方、収益還元法は、対象標準地地域に戸建住宅の賃貸市場がないと判断されるため、非適用とした。以上から、本件標準地が戸建住宅地につき、比準価格を重視し、さらに前年標準地価格及び前年代表標準地価格との検討をも踏まえて、本件標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。快速停車駅徒歩圏の良好な交通アクセス等を背景に底堅い需要が認められ、地価水準は概ね横這いでの推移を示している。

価格決定の理由

本件では戸建住宅の賃貸市場がないと判断されることから収益還元法は適用せず、比準価格のみの試算となっているが、同価格は類似の住宅地域に存する取引事例より適正に補修正を行って求められたもので、市場性に立脚した実証的な試算価格と位置付けられる。以上より、本件では比準価格を中心に、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

概ね現在の要因が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

以上の通り試算価格が求められた。比準価格は複数の取引事例から導かれており信頼性が高い。積算価格・収益価格はそれぞれ後述の理由により求められなかった。しかし現実の市場においても取引事例比較法と同様の考え方のみで取引価格が決定されているものと判断する。そこで本件では、代表標準地との検討、広域的な市場の動向を踏まえ比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

最寄り駅、日常利便施設等へは、おおむね徒歩圏内にあり、地価は横ばい傾向を示す。

地域要因の将来予測

将来は、短期的には現状維持、中長期的には人口減少・少子高齢化等の進捗により、空家等が増加し、過疎化が進捗すると見込まれる。

価格決定の理由

取引事例比較法は、特に信頼性が高い3事例を中心に比準価格を決定したことから、説得力が高い。一方、収益還元法は、対象標準地地域に戸建住宅の賃貸市場がないと判断されるため、非適用とした。以上から、本件標準地が戸建住宅地につき、比準価格を重視し、さらに前年標準地価格及び前年代表標準地価格との検討をも踏まえて、本件標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅からは遠方の中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、大きな地域要因の変動はない。地価はやや下落傾向。

地域要因の将来予測

中規模住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域としての現状を維持していくものと予測する。地価は、しばらくはやや下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域である。自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるため、泉南郡熊取町内の代表標準地から検討した規準価格と一致する比準価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、対象標準地が収益性よりも快適性を重視する第1種低層住居専用地域内の戸建住宅地域に所在することや戸建住宅の賃貸市場がないため、収益還元法は適用しなかった。

地域要因

既成住宅地域であり地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

概ね現在の要因が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

以上の通り試算価格が求められた。比準価格は複数の取引事例から導かれており信頼性が高い。積算価格・収益価格はそれぞれ後述の理由により求められなかった。しかし現実の土地市場においても取引事例比較法と同様の考え方のみで取引価格が決定されているものと判断する。そこで本件では、代表標準地との検討、広域的な市場の動向を踏まえ比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を中心とする既成住宅地域であり、地域要因に特に重要な変動は見受けられず、当面は現状のまま推移すると予測される。当該地域の地価は未だ回復に至らず、やや弱含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は中規模一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。土地価格に見合う賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に試算されたと思料される。比準価格は対象標準地と類似する代替性の高い取引事例から求められ、実証的で信頼性が高い。自用目的での取引が一般的であることから比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。