地域要因

アパート、農地等が見られる標準画地規模がやや大きめの住宅地域であり、需要のやや弱い傾向が続いている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺では古いアパート等も見られるが、標準地は区画整理済みの戸建住宅を主とした住宅地域にあり、賃貸用建物の建設を目的とした新規の土地取引は認められないため収益価格は試算しなかった。以上より、代表標準地との検討も踏まえ、自己使用目的の取引を指標としての市場実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因について大きな変動はない。新規の宅地供給も多く、競争力に劣るため、地価の下落は続いている。

地域要因の将来予測

郊外の熟成した住宅団地で、戸建住宅が建ち並び、特段の変動要因も見込まれないため、将来的にも現状のまま推移するものと予測する。市内には新規分譲地の供給も多く、競争力でやや劣り、需要は弱含みである。

価格決定の理由

戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地であり、経済合理的な賃貸住宅の経営が困難であるため収益価格は試算しなかった。戸建住宅の自用目的取引を中心とする地域であるため、市場参加者は意思決定において居住環境の快適性・利便性を重視し、これを実証的にあらわす比準価格に重きを置くことから、比準価格に基づき、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市街化調整区域内の既成住宅地域であり、地域要因について特段の変動は見られないが、需要は限定的であり地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の戸建住宅を中心とした住宅地域であることから賃貸市場が未成熟で、公法上の規制もあることから賃貸想定による収益価格の試算は行わなかった。一方、比準価格においては、価格牽連性が認められる同一需給圏内の市街化調整区域の事例に基づき実証的で信頼性の高い価格が得られたことから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に顕著な変動はない。

地域要因の将来予測

利便施設に近い区画整然とした住宅地域で需要は比較的安定しており、周辺では新たな開発も行われている。今後も当面、現状程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域であり、自用目的での取引が中心で比準価格ベースで価格が形成されていることから比準価格の規範性が高い。また対象不動産は面積過小で、建物配置等の物理的観点からも、あるいは経済合理性の観点からも賃貸住宅の想定が非現実的である等により収益還元法も適用できなかった。そのため比準価格を標準とし、代表標準地等との検討もふまえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で土地利用に目立った変化はない。新興住宅地域と比較して競争力は弱く、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

熟成した既成住宅地域であり、土地利用に変化は見られず、今後も現状のまま推移するものと予測する。新興の住宅地と比較して需要は少なく、地価動向は弱含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域で、自己使用目的の取引が中心である。比準価格は近鉄名古屋線の各駅を最寄駅とする類似の住宅地の事例をもとに適正に比準して求めたもので、当該方面の市場の実態を反映したものである。一方、近隣地域は戸建住宅が中心で、標準地は画地規模が小さく共同住宅を想定することは非現実的であるため収益価格は試算しない。よって、市場性を反映した比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

価格形成に影響を与えるような特段の地域要因の変動はない。市内工業地域の中では優位性が認められるものの地価下落傾向は継続している。

地域要因の将来予測

工場や事業所を中心とした内陸型の工業地域であり、地域に特段の変動要因はないことから、当面の間は現状を維持していくものと予測する。

価格決定の理由

企業が自用の工場・倉庫等の建設を目的として市場に参加する取引が支配的である地域であることから、賃貸市場が未成熟であり適切な賃貸事例の収集、建物想定等が困難で収益価格の試算はできなかった。一方、比準価格においては、代替競争の関係が強い内陸型工業地域の事例に基づき実証的で信頼性の高い価格が得られたことから、比準価格を採用し、単価と総額との関連にも留意のうえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

土地利用に大きな変化は見られず繁華性は停滞しており、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は県道沿いの路線商業地域で自社利用目的の取引が主であり、賃貸物件は少なく賃貸用建物の建設を目的とした土地取引は未成熟のため収益価格は低位に求められた。比準価格は鈴鹿市内の幹線道路沿いの商業地で類似性の高い取引事例を重視して求めたもので、当該市場の実態を適正に反映したものである。以上より、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特別の変動はない。当該地域には将来中勢バイパスが開通する予定であるが、特別の工場地需要は見受けられない。

地域要因の将来予測

大規模工場地域であり、中勢バイパスの開通は控えているものの、当面は現状のまま推移するものと予測する。また、市街地内工業地に対する選好性は低く、地価はやや弱含みで推移するものと思料する。

価格決定の理由

大規模工場の賃貸市場は未成熟であり、賃貸用工場の建築を想定することは非現実的であるため収益価格の試算は断念した。一方、比準価格は代替競争関係にある工業地の現実の取引価格に基づき試算しているため、市場の実態を反映しており説得力は高いと判断する。したがって、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連に留意したうえで、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

内陸型のフジクラ富士電機等の大工場周辺の工・住近接地に一般品等住宅地として安定的な居住利用が続き堅調な推移を示す。

地域要因の将来予測

国道背後、工場周辺の既成住宅地を形成し住宅地街並みの用途的に安定した地域を形成し近年開店したイオンタウン南玉垣店の立地があるも影響するような変動は今のところ特にないが、ややもち直すものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域では共同住宅等の収益物件も散見されるが、戸建住宅としての利用が当地域の標準的な利用形態であり、自用目的の取引が支配的で、収益性に基づいた新規賃貸物件取得のための土地取引はほとんどないので収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似地域において信頼性のある取引事例を収集し、適正に比準し得た価格である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。