地域要因

近隣地域内においては、顕著な変動要因はないが、分譲住宅団地等との競合により土地需要はやや低迷し、地価はやや下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅地域として熟成しており、変動要因は見られず、今後ともほぼ安定的に推移していくものと思われるが、周辺の分譲住宅地の影響を受け、地価水準はやや弱含み傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の画地規模が141㎡と小さいため共同住宅の想定は困難であり、収益価格は試算しない。対象標準地が存する地域は戸建住宅を中心とした自用目的が殆どであり、快適性を重視する住宅地域であることから、自用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本地域の如き在来住宅地域でも居住人口の少子高齢化を背景として売却希望物件は増加しているが、需要は減退している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は共同住宅も見られるが、事業収支の観点から共同住宅を建築想定することが非現実的であり、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、居住の快適性や利便性を重視する住宅地域に所在して、需要者は取引相場を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本地域の如き在来住宅地域でも居住人口の少子高齢化を背景として売却希望物件は増加しているが、需要は減退している。

地域要因の将来予測

郊外在来住宅地の選好性は新興分譲住宅地と比べて相対的に低位であり、地価も弱含み傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

経済合理的な賃貸住宅の経営が困難とされる地域であり、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、居住の快適性や利便性を重視する住宅地域に所在して、需要者は取引相場を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本地域の如き農家集落地域では居住人口の大幅な少子高齢化を背景として、潜在的な売り物件の増加及び需要の長期的減退傾向に変化はない。

地域要因の将来予測

今後とも居住人口の減少及び少子高齢化が進み、地価は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

市街化調整区域に所在し、賃貸市場が未成熟であるなど、収益向け住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であって、需要者は取引相場を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

宅地開発等により、良好な住宅地の供給があり、代替競争の面で選好度の低下が認められ地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

当地域は住宅地として安定的な居住環境を形成しているが、周辺住宅団地等における取引価格の影響により地価は弱含み傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当地域は戸建住宅を中心に一部で共同住宅も見られる住宅地域である。画地規模が小さく事業収支の観点から共同住宅を想定することは非現実的であるので収益価格は試算しない。居住の快適性、利便性を重視する住宅地域で自用目的の取引が支配的な地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本地域の如き郊外の古い住宅団地では売却希望物件は増加している一方、需要は新興の開発住宅地と比べて弱い。

地域要因の将来予測

団地内の良好な居住環境は維持されるが、団地内人口の少子高齢化はさらに進行し、売却希望物件の増加を背景として、地価は下落傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅用に開発された住宅団地であり、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、居住の快適性や利便性を重視する戸建住宅地域に所在して、需要者は取引相場を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

良好な住環境を維持する区画整然とした住宅団地で、需要は堅調であり、地価も横ばいから上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

桑名市西郊外の住環境の良好な住宅地域で、土地取引は需給とも堅調であり、地価は横ばいから上昇に転じていくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は良好な住環境を維持する戸建住宅の建ち並ぶ住宅地域であり、賃貸住宅の経営が想定できないため収益還元法は適用しなかった。土地取引は自己居住目的での取引が中心で、類似地域において規範性の高い事例を豊富に収集できた。したがって、信頼性有る取引事例に基づき得られた比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本地域の如き在来住宅地域でも居住人口の少子高齢化を背景として売却希望物件は増加しているが、需要は減退している。

地域要因の将来予測

郊外在来住宅地の選好性は新興分譲住宅地と比べて相対的に低位であり、地価は弱含み傾向が続くと予測する。

価格決定の理由

経済合理的な賃貸住宅の経営が困難とされる地域であり、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。対象地域における土地取引はほとんどが自己使用目的であり、居住の快適性や利便性を重視する住宅地域に所在して、需要者は取引相場を指標として価格判断することが一般的であるため、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

開発時期の古い大規模住宅団地であり、利便性の良好な新興住宅団地に比べて選好性が低く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

大規模住宅団地として熟成度が高く、今後も土地利用に大きな変化は見込まれない。周辺に立地する新興住宅団地への選好性が高い反面、古い住宅団地は市場競争力が弱く地価は当面下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅用に開発された郊外の大規模住宅団地である。公法上の規制を鑑み経済合理的な賃貸住宅の経営が難しいと判断し、収益価格は試算しない。居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大半であり、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されることが一般的であるので、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。