三重県員弁郡東員町大字八幡新田字前供１４９番２外(大泉駅・東員駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


39,800円

2017年01月01日に行った三重県員弁郡東員町大字八幡新田字前供１４９番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を39,800円/㎡としました。

三重県員弁郡東員町大字八幡新田字前供１４９番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県員弁郡東員町大字八幡新田字前供１４９番２外
住居表示 
価格39,800円/㎡
交通施設、距離大泉、1,200m
地積249㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に農地、空地等の見られる住宅地域
前面道路の状況北西5.6m町道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤達家氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤達家
価格39,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因本地域の如き在来住宅地域でも居住人口の少子高齢化を背景として売却希望物件は増加しているが、需要は減退している。
地域要因の将来予測郊外在来住宅地の選好性は新興分譲住宅地と比べて相対的に低位であり、地価は弱含み傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は三岐鉄道北勢線沿線で東員町及び隣接市町の住宅地域。需要者の中心は現在居住者及びその地縁血縁者であり、圏外からの転入は少なく、郊外在来住宅地の需要者範囲は狭い。一方、取引事例は多くはないが、少子高齢化や世代交代の進行などにより潜在的供給物件は増加している。地域の画地規模は多様で、土地取得目的や内容により必要面積は異なるが、新築戸建分譲物件の場合の総額は2500万円程度が取引の中心である。
一般的要因東員町の人口減少率及び高齢化率は共に県全体と比べて低いが、昨今では大型住宅団地を中心として急速に居住人口の高齢化が進んでいる。

日下部正氏による調査レポート

不動産鑑定士日下部正
価格39,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内においては、顕著な変動要因はないが、隣接市との比較における選好性の低下により、地価は下落が続いている。
地域要因の将来予測東員町内には小規模開発・大型団地等が存在しているため、住宅地間の代替競争関係は強い。旧来からの住宅地域に対する土地選好性は相対的に低位であり、地価はやや下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は当町を中心に、桑名市・いなべ市内の戸建住宅地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者であり、圏外からの参入は少ない。当町及び桑名市内の住宅団地等とは競合関係にあり、在来住宅地域に対する選好性は低く、実需は多くはない。土地は標準規模で900万円∼1，100万円程度が需要の中心と把握する。
一般的要因東員町の人口は微減傾向であるが、高齢化が進んでいる。当町の住宅地需要は隣接する桑名市と比較して弱く、地価は下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0901945
北緯 136度5797343

参考：該当物件周辺マップ

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三重県員弁郡東員町大字鳥取字元鳥取７３３番１三重県員弁郡東員町笹尾西２丁目３９番３三重県員弁郡東員町大字六把野新田字藪ノ内１８３番２三重県員弁郡東員町大字北大社字中垣内８０７番三重県員弁郡東員町大字鳥取字西之内６１２番外三重県員弁郡東員町大字大木字西六把野１７６７番外三重県いなべ市藤原町西野尻字新町５７１番１三重県いなべ市員弁町東一色字屋敷５１２番

参考：近隣駅の地価相場

大泉駅(地価相場 38,900円/㎡)東員駅(地価相場 38,900円/㎡)梅戸井駅(地価相場 38,200円/㎡)楚原駅(地価相場 34,800円/㎡)穴太駅(地価相場 39,800円/㎡)大安駅(地価相場 29,800円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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