地域要因

 農地を始めとする低利用地が多いなかに小規模戸建分譲地等も見られる住宅地域で、徐々にではあるが開発が進捗中の地域である。

地域要因の将来予測

 美濃加茂市境に近い酒倉地区にあって、小規模な住宅地開発も存する新興住宅地域で、当分は現状推移を予測する。地域経済は依然不透明さを残しており、地価は当分の間は弱含みの推移を予測する。

価格決定の理由

 賃貸需要が相対的に弱く、投資採算性も低く、共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。近隣地域では、自己使用目的の取引が大半であり、需要者は近年では利便性を中心に価格判断の基準とする傾向にある。従って本件は、実際の取引の場で形成され実証性に優れる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

客足は駅北地区に向かっているが、当地域を含む駅前商店街に加盟する業者は微減で推移しており、他市町のようなシャッター街化は見られない。

地域要因の将来予測

駅南側に形成される旧来からの商店街である。背後地人口が減少し、客足が駅北地区に向かっている現状を反映して地価の下落は続くものの、店舗の閉鎖等はそれ程多くなく、昨年と同一傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

 当地域も他市町の駅前商店街と同様、商業繁華性が低下しているため、収益価格の試算に当たっては、上層階を店舗としてではなく、住宅としての利用を想定した結果、比準価格に比して低位に求められた。本来、自用目的の取引が大半であり、現実の取引事例を価格判定の基礎としている比準価格の説得力は高い。以上の結果、市場の実態を反映している比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

市全体の人口が微増している中、近隣地域の属する太田小校区は逆に減少傾向にある。

地域要因の将来予測

旧来からの住宅地域である。駅北地区と異なり、街区や画地に整然性がなく、引き合いも少ないが、市役所をはじめ、生活関連施設等が徒歩圏内にあることから、弱含みながらも比較的安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の取引事例に基づくもので実証力かつ説得力を有する。一方、収益価格は、賃貸物件の建築を想定したものであるが、市場が未成熟のため、比準価格に比して低位に求められた。市街地中心に近い旧来からの住宅地であり、居住環境等を重視した自用目的の取引が大半である。以上の結果、市場の実態を適切に反映している比準価格を標準に、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

 国道21号バイパス（各務原鵜沼∼当町大針）が、昨年全線供用が開始された。当地区の幹線道路機能は相対的に低下してきた。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域は、賃貸需要が相対的に弱く、投資採算性も低く、収益還元法は適用しなかった。従って本件は、当町の他、隣接市等で収集した商業系の事例も広く採用した。以上に基づき本件は、実際の取引の場で形成され実証性に優れる取引価格に基づく比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

近隣地域の属する古井小校区は、山手小校区と並んで人気があり、最近5年間で児童数は10％近く増えている。

地域要因の将来予測

若年世代は地価が割安な加茂野地区等に土地を求める傾向が強いものの、中心接近性や交通アクセスに優れた当地域への潜在需要はあるため、今後所得が増加すれば、土地需要は顕在化していくものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の取引事例に基づくもので実証力かつ説得力を有する。一方、収益価格は、賃貸物件の建築を想定したものであるが、市場が未成熟のため、比準価格に比して低位に求められた。今後発展が見込まれる新興住宅地であり、居住環境等を重視した自用目的の取引が大半である。以上の結果、市場の実態を適切に反映している比準価格が十分説得力を有するものとして、これを採用することとし、収益価格は参考に留め、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域の属する古井小校区は、山手小校区と並んで人気があり、最近5年間で児童数は10％近く増えている。

地域要因の将来予測

近隣地域周辺には小学校や商業施設等があり、生活利便性や中心接近性にも優れているため、住宅地として地価が下落する要因は見当たらず、今後は安定的に推移するものと予測される。

価格決定の理由

 比準価格は、現実の取引事例を価格判定の基礎としており、実証性が高い。一方、収益価格は標準地上に最有効使用の賃貸物件を建築想定するものであるが、共同住宅用地としては画地規模がやや小さいことから、本件では当価格の試算を断念した。居住環境等を重視した自用目的の取引が大半であることから、本件では市場性等を反映している比準価格を適正と判断してこれを採用することとし、代表標準地との検討も踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

 既存の住宅地域で、JR坂祝駅に近接する。地域南東部に中規模の住宅団地の造成が完了し、漸次新築家屋が顕在化しつつある。

地域要因の将来予測

 JR坂祝駅に近い中心市街地を形成する既存の住宅地域。地域南東部に住宅団地（40区画）の開発（平成25年7月工事完了）も見られ、徐々に新興の住宅地域として顕在化しつつあり、その影響に留意される。

価格決定の理由

 賃貸需要が相対的に弱く、投資採算性も低く、共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。近隣地域では、自己使用目的の取引が大半であり、需要者は近年では利便性を中心に価格判断の基準とする傾向にある。従って本件は、実際の取引の場で形成され実証性に優れる比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

低層住宅のほか社員寮や事業用の駐車場などが混在している状況で、都市ガス配管工事が徐々に進展しているほかは、目立った変化は無い。

地域要因の将来予測

大規模工場に近く、現況の土地使用は低層住宅のほか社員寮や事業用の駐車場などが混在している。鉄道駅からは徒歩圏内であるが、小学校にはやや遠いため、概ね現状維持的に推移すると予測される。

価格決定の理由

周辺では共同住宅も見られるが、自用の戸建住宅が中心の地域であり、また当該標準地は賃貸物件の敷地としては面積が小さく、経済合理性に見合う賃貸住宅の建築が困難なため収益還元法は適用しなかった。土地取引は居住の快適性・利便性に重点を置いた自用目的の取引が中心の地域であり、類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。よって、代表標準地との検討を踏まえつつ、市場性を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。

地域要因

比較的静態的に推移しているが、対象標準地の同一路線沿いでは工場の新築や農地転用による駐車場整備が見られる。

地域要因の将来予測

前面道路沿線では数は少ないものの、店舗や事務所等の新設やテナント入れ替えが散見され、未だ農地も多く見られることから、今後も緩やかに商業繁華性が増していくものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域の前面路線沿線では、自用の店舗や事務所が大半であり事業用賃貸物件は少なく、事業用賃貸市場が未熟成な状況である。当該市場においては、適正な事例資料の収集に限界がありまた地域の賃料水準や経費率等の把握に困難が伴うため、収益価格の信頼性は相対的に低い。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

関市と美濃加茂市をつなぐ国道沿いの商業集積が増す中、その背後に位置し、一定の需要は存する。

地域要因の将来予測

小規模な町内中心部の農地も残る住宅地域内に存し、現状において特段の変動要因は見受けられないため、地価水準は今後暫くは現状のまま下落基調で推移する地域と予測した。

価格決定の理由

当該地域は戸建住宅を中心として形成される住宅地域である。比準価格は現実の取引事例を基礎とした実証的な価格であり、本件においては規範性の高い取引事例より求めており、自用の低層戸建住宅の取引が中心となる地域においては特に規範性が高い。従って、比準価格を標準に代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。