地域要因

最寄駅から徒歩圏内にある既成の住宅地域であり、建売分譲も散見され、需要は概ね堅調である。

地域要因の将来予測

既成の住宅地域であり、特に大きな変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準はやや上昇傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺の住環境等が類似する住宅地の取引事例を中心に比準することに努めた。当該地域は、自用目的の取引が中心であり、不動産の収益性によって価格が形成されに至っておらず、周辺の利用状況、画地条件等からも賃貸経営を想定することは非現実的なため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域及びその周辺地域は既成の住宅地域で、駅から徒歩圏内にあるため、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域としてすでに熟成しており、特段の変動要因は認められないため、既存建物の建替等を中心に当面現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は名古屋市守山区内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取引は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅を主体に共同住宅も見られる地域であり、特に大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

低層住宅地域としては熟成しており、今後とも良好な住環境を維持しつつ推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は名古屋市守山区内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内ではアパート等が見られるものの、収益物件取得を目的とする土地取引は殆ど見られず、周辺実勢相場に基づき、価格の意思決定をするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道19号背後の住宅地域であるが農地も残る居住環境にある。熟成度の向上が見込まれるが、環境変化には乏しい地域である。

地域要因の将来予測

混在住宅地域であるため、今後は既存建物の建て替えがある程度で現状の混在状況を維持して推移するものと予測する。JR中央本線沿線は相対的に需要が弱く、地価は当面横ばい状況が継続するものと予測する。

価格決定の理由

アパート等の収益物件も混在するが、収益獲得目的での土地取引は乏しい地域である。しかも賃貸物件用地としては十分な地積を有しておらず、採算性を充足する賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることや売買先例を指標にして価格決定をする需要者が通常であることから、市場性を反映した比準価格を採用し、更に昨今の経済情勢や不動産市場の動向にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

近隣地域及びその周辺地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、住環境は比較的良好であるため、地価は安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は名古屋市守山区内の住宅地の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できなかったため試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は周辺実勢相場との比較に基づく価格を意思決定の主要な要素とするのが通常であることから、本件では比準価格を基本とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

土地需要に顕著な変化を及ぼす特段の変動要因はない。小幡駅を最寄駅とする住宅地域は特に需要が旺盛であることも従来どおりである。

地域要因の将来予測

概ね熟成した住宅地域であるため、今後とも大きな環境変化なくして推移するものと予測する。小幡駅より徒歩圏内の住宅地域は需要が旺盛であるため、地価は上昇基調が継続するものと予測する。

価格決定の理由

賃貸マンション等の収益物件も認められるが、自己使用目的の取引が支配的な地域である。交通接近条件に照らせば収益性を充足する賃貸物件用地としての性格をも有するが、十分な地積を有しておらず、採算性を充足する賃貸物件の想定が困難であるため収益価格は試算しなかった。収益性よりも快適性を重視する住宅地域であることから、市場性を反映した比準価格を採用するとともに、更に代表標準地との価格検討を踏まえて上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

庄内川堤防の近くに所在する住宅地域で、災害リスク等を内包しており、価格競争力はやや弱い。地域要因に特段の変動は見受けられない。

地域要因の将来予測

事務所等も介在する既成の住宅地域として成熟しており、特段の変動要因はなく、今後も現状を維持するものと予測する。価格競争力はやや弱く、地価水準は概ね横ばい傾向になるものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地周辺の住環境等が類似する住宅地の取引事例を中心に比準することに努めた。当該地域は、自用目的の取引が中心であり、不動産の収益性によって価格が形成されに至っておらず、周辺の利用状況、画地条件等からも賃貸経営を想定することは非現実的なため、収益還元法は適用しなかった。従って、市場の実勢を反映した比準価格を採用し、代表標準地との比較検討、単価と総額との関連、市場の需給動向等を総合的に勘案して、鑑定評価額を決定した。

地域要因

既成の住宅地域であり、地価に影響を与える目立った地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ住宅地域としておおむね熟成しており、既存建物の建替え、小規模な戸建分譲等が中心で、特段の変動要因はないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似の取引事例を採用して試算し、市場の実態を反映している。収益価格は、合理的な賃貸共同住宅経営が想定できず、試算できなかった。近隣地域内では収益用建物の建築を目的とする土地取得は殆ど見られず、需要者は通常、周辺実勢相場からみた価格の妥当性を意思決定の主要な要素とすることから、本件では市場実態を反映する比準価格を基本とし、代表標準地との検討結果を十分考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大規模マンション開発と店舗出店が周辺で進み、地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、住宅、アパートの中に空地が見られる住宅地域であるが、事業収支の観点から、賃貸需要との関係で効率的な共同住宅を想定することが難しいため、収益価格は試算しない。また当該住宅地においては収益性よりも快適性・利便性が重視されると考えられる。以上、検討の結果、需要者の投資行動の適合性の観点より、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地下鉄駅徒歩圏内のマンション、物流施設等が混在する住宅地域。付近で大規模な分譲が行われている。

地域要因の将来予測

地下鉄駅徒歩圏内のマンション、物流施設等が混在する住宅地域であり、今後も現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は現実の取引事例に基づき試算した実証性の高い価格であり、高い説得力が認められる。一方、開発法による価格は、分譲マンションの開発を想定し、対象標準地の最有効使用や典型的需要者の行動規範を反映した価格として説得力が認められるが、一部に想定要素を含むものであるなど、比準価格に比して説得力はやや劣る。以上より、比準価格を標準に、開発法による価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。