地域要因

大きな変動はないものの、再開発が進む名駅に近くその影響で地価は上昇している。

地域要因の将来予測

地下鉄駅に近接する幹線道路沿いの商業地域で名古屋駅に近くその間接的な影響を受け地価は上昇しているが特に目立った発展要因はなく、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は幹線道路沿いの商業地に存する取引事例を中心に採用して求めたものであり、説得性、信頼性が高い。収益価格は、対象不動産の規模から効率的な賃貸経営が困難であること及び地域的に賃貸オフィス・賃貸マンションの賃貸条件が低迷していること等により低位に求められた。よって、比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

名古屋駅周辺の再開発、並びに全国的な優良エリアの投資対象物件に対する需要増の影響により、地価の上昇傾向は過熱気味である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、規範性を有する名駅周辺の事例を収集して試算しており実証的な価格が求められた。また、名駅周辺のオフィス賃貸市場は総じて回復基調にあり、名駅へのアクセスが優れる当該エリアの収益価格も上昇傾向にある。以上を勘案し本件では、自用、賃貸等の取得目的が多岐にわたる事を踏まえ、比準価格に収益価格を関連付けて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業利用としてはそれほど成熟していない地域であるが、名古屋駅への接近性、用途の多様性等を要因として地価は上昇傾向を維持している。

地域要因の将来予測

名古屋駅周辺に位置する幹線道路背後の商業地であり、繁華性は劣るものの、名古屋駅周辺の発展性の影響を受け地価は強含みで推移して行くものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、規範性を有する名駅周辺の幹線道路背後の事例を収集して試算しており実証的な価格が求められた。また、名駅周辺エリアにおいては当該地域の投資収益性は劣り、収益物件の競争力は相対的に弱い。よって昨今の建築費の上昇と相まって収益価格は低位に求められた。本件では、自用及び賃貸等、取得目的が多岐にわたることを勘案し、比準価格に収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地域の複合商業施設計画による将来の発展性及び名古屋駅への接近性等を要因として地価は上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

住宅、作業所等が混在する住宅地域としてほぼ熟成した地域であり、居住環境はやや劣るものの、名古屋駅周辺の交通利便性の優れたエリアとして地価は強含みで推移すると予測される。

価格決定の理由

比準価格は複数の代替競争等関係にある事例を採用し、取引市場の実態を総合的に勘案して試算したものであり、現下の不動産市場を十分反映したものである。収益価格は対象標準地の形状、規模等から賃貸想定が合理的でないので適用しない。本件では、比準価格を基に、代表標準地からの検討を行い、さらに現下の住宅地の需給動向及び地価の推移・動向を勘案し、前年標準地価格を考量のうえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路の配置がやや劣る混在度のやや高い住宅地域であるが、市中心部に近く生活利便性も比較的良好であることから、需要は堅調である。

地域要因の将来予測

生活利便性が優る住宅地域として徐々に住宅用途への純化が進んでいくものと予測される。地価はしばらくは堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

本件においては、敷地規模の制約等により賃貸経営を想定することが非現実的であることから、収益還元法は非適用とした。対象不動産は自用目的の取引が主体である住宅地域に存し、市場では競争・代替関係にある他の不動産との比較の観点から価格が決定される傾向にあることから、比準価格を標準とし、一般的要因の影響及び代表標準地との検討をも踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近接するJPタワー名古屋の竣工により、エリアの様相は大きく変わり、商業部分のオープンも間近に控え、更なる発展期待感は高い。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、名駅地区に存する背後事例を採用の上査定しており、実証的な価格である。収益価格は、店舗兼事務所といった実態に即した建物を想定し、市況を反映した賃貸事例を採用するなど、相応の規範性が認められる。また、近隣地域は収益ビルの立地も多く、市場参加者は収益性に即した投資判断を行うものと思料される。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅近接の商業地であり、一定の需要がみられ、比較的安定的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は類似地域における取引事例より試算したものであり、市場の実態を反映した実証的な価格を得た。収益価格は賃料や利回りについて、地域性や個別性を反映して求められたもので、客観的説得力を有するものである。しかしながら当該地域の市場特性を考慮すると、収益性のみではなく市場取引価格を反映した意思決定がなされる傾向にある。よって比準価格をやや重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との秤量的検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

名古屋駅西口に至近の商業地域である。飲食店舗の集積による人通りの増加、リニア中央新幹線の着工もあり、地価は上昇基調が継続中。

地域要因の将来予測

名古屋駅西口至近の商業地域で人通りも多く、リニア中央新幹線の着工もあり、将来的には商業集積機能が高まるものと予測する。

価格決定の理由

需要者の多くが投資法人等であるため、収益価格は投資判断をするうえで重視される価格といえる。また、比準価格は中村区内の商業地域に存する事例から試算されており、市場性を反映し、説得力を有する。以上より、収益価格と比準価格を関連付け、かつ単価と総額との関連、周辺標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

リニア中央新幹線、大型ビルの建て替え等の影響で名駅周辺の土地需要は強い。当地域は利便性が高く、マンション等の住宅系用途が増えつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

名駅地区に存し、投資不動産として購入する需要者がみられ収益価格も十分考量すべきであるが、対象地は投資効率に劣り、投下資本に対する賃料収入を得られないことや建築費の高騰等の影響で、収益価格は低位に求められた。相対的信頼性の判断であるが、名駅地区等の取引事例より試算された実証的な比準価格を重視することを妥当と判断し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を検討のうえ、当該標準地の鑑定評価額を上記の如く決定した。

地域要因

熟成した既成市街地で、新規の供給は少ない。利便性、居住環境が良好であり需要は堅調である。

地域要因の将来予測

特段の変動要因は見受けられず、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は市場の実態を反映した実証的な価格であり説得力は高い。一方、収益価格は標準地の画地条件により収益物件の想定は非現実的であるため適用しなかった。対象地域は居住の快適性が重視される住宅地域であり、自用目的での取引が一般的であることから、比準価格を採用して鑑定評価額を決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。