地域要因

小規模開発による建売住宅が多くみられ、農地、駐車場等の宅地利用されていない土地が減少しつつある。

地域要因の将来予測

宅地利用されていない土地が多く見られる混在住宅地域である。建売住宅を中心に小規模住宅が増加しており、将来的にもこの傾向は続くものと予測され、地価は緩やかな上昇傾向で推移して行くと予測する。

価格決定の理由

比準価格の試算では周辺類似地域において規範性の高い多数の取引事例が収集できた。土地取引は戸建住宅を目的としたものが中心であるが、近隣地域及び周辺地域には地主等が所有するアパートも多く見られ、近年は賃貸需要も増加している。よって本件では市場性を反映した比準価格を重視するが収益価格も参酌し、さらに代表標準地との比較検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

見沼代親水公園駅から徒歩圏の住宅地域であり、特段の地域要因の変化は認められない。市場においては自己使用を目的とする取引が中心である。

地域要因の将来予測

一部に駐車場が見られる地域であるが、低層住宅地として熟成している。当面は大きく変化することはないが、長期的には空地が宅地利用へと転用され、今後も住宅地域としての熟成度が高まるものと予測される。

価格決定の理由

地域は一般住宅が多く、共同住宅等も見られる住宅地域である。類似地域より規範性の高い取引事例を収集し、市場性を反映した比準価格が求められた。一方、地域的に賃料水準が低いことを反映して収益価格は比準価格よりも低く求められた。従って、比準価格を標準として、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

埼玉県境付近に位置するが、日暮里・舎人ライナー開通後8年余経過。増便等のダイヤ改正により交通利便性が増大している。

地域要因の将来予測

足立区北縁部に属し格別の変動要因がないので現状の低層住宅地としての利用状況が継続されるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は実際に取引された取引事例をもとに試算しており実証的である。収益価格は対象地上に最有効使用の建物を建設し賃貸することを想定して試算した価格である。共同住宅等も見受けられるが需要の中心は自用での取引である。また収益性より居住快適性が志向される地域である。よって自用目的の取引事例から求められた市場性のある比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

日暮里・舎人ライナーの開通で利便性が向上した地域である。開通後の地域要因に大きな変動はない。全般的な地価水準には上昇感が認められる。

地域要因の将来予測

駐車場等もみられる住宅地域であり、今後しばらくは現状の地域要因のまま推移していくものと予測する。地価水準はやや上昇傾向と予側する。

価格決定の理由

付近にはアパート等の賃貸住宅も多くみられるが、地域的に賃料水準が低く収益価格が比準価格に比して低位に試算された。中心的な需要者による取引は、主に自己使用目的の取引であり、収益性よりも市場性が重視され意思決定がなされる。したがって、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討もふまえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に地域要因に変化はない。

地域要因の将来予測

既存の住宅地域として概ね均衡を得た地域であり、当面は現状を維持して推移してゆくものと予測される。

価格決定の理由

本件は既存住宅地域にあって戸建住宅が最有効使用と判断される土地の価額を求めるものであり、そこに想定される市場参加者は戸建住宅として利用することを前提として市場に参入するのが通常であるものと思われるので、周辺における土地の取引価格の相場水準等を中心とした価格決定行動を行うのが一般的であるものと判断される。以上により本件では比準価格を標準に収益価格を比較考量し代表標準地価格との均衡に留意して上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因の変動はない。地価は横這い傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣及び類似地域には自用の工場等が多く、貸倉庫等の収益目的の賃貸物件も見受けられるが、従来からの土地所有者が賃貸経営する場合がほとんどで、収入目的で土地または土地付き建物を取得する例は少ない。自用目的の取引がほとんどである。しかし貸工場、貸倉庫の供給はあり、需要もある地域である。比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

未利用地の減少により、住宅地域として一層成熟してきている。地価は、昨年以上の上昇率で推移している。

地域要因の将来予測

地価の割安感に加えて、交通アクセスにも優れることから、地価は上昇傾向を維持している。現状の景気動向が続けば、地価は、今後も上昇傾向で推移する可能性もあるものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、実際に取引された類似の取引事例に基づき、補修正を行い試算したもので、実証的、且つ、信頼度は高い。収益価格は、対象地上に賃貸用の3階建共同住宅を建設し、賃貸することを想定して試算した価格である。対象不動産は、収益性よりも居住快適性が重視される住宅地域に存するため、収益価格は低い水準となっている。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

竹ノ塚駅から徒歩圏にあり、建売住宅の取引が多く見受けられる地域である。赤山街道の背後地域にあって住宅地としての需要は根強い。

地域要因の将来予測

格別の変動要因がない。周辺に農地も散見される住宅地域であるが中央通りから比較的近く現状の低層住宅地としての利用状況が継続されるものと予測される。

価格決定の理由

同一需給圏の多数の取引事例を収集し、其のうち信頼性のある取引事例を採用することができた。当該地域では共同住宅も見受けられるが、土地建物の元本価格に見合う賃料水準を得るまでは至っていないので収益価格は低い水準に留まっている。そこで比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近傍の島忠ホームズが開業により利便性が向上し、相対的引き合いは強含みの傾向である。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として熟成しており、当面は現況のまま推移すると予測する。

価格決定の理由

対象不動産は戸建住宅を中心とする住宅地域に存しており、投資採算性を反映した価格形成がなされる地域ではない為収益価格は低位に求められたと判断される。一方主たる需要者が戸建住宅用地として居住利用を目的とする個人である点を勘案すると現実の相場水準を反映した比準価格の相対的信頼性は高い。従って本件では比準価格を中心として代替標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

一般住宅や工場が建ち並ぶ地域で、地域要因には特別の変化はない。地価は下落傾向であったが、安定基調になっている。

地域要因の将来予測

一般住宅や工場等が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、当分の間は現在の利用状況を維持するものと予測される。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益用物件も見られるが、不動産取引の中心は収益性よりも利便性・快適性が重視される自己利用目的の戸建住宅用地である。したがって、多数の取引事例に基づき市場性を反映した実証性のある比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、さらに代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。