東京都足立区皿沼１丁目１６番４９(舎人公園駅・谷在家駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


205,000円

2017年01月01日に行った東京都足立区皿沼１丁目１６番４９(東京都足立区皿沼１−１６−１７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を205,000円/㎡としました。

東京都足立区皿沼１丁目１６番４９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都足立区皿沼１丁目１６番４９
住居表示皿沼１−１６−１７
価格205,000円/㎡
交通施設、距離舎人公園、1,000m
地積147㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅兼作業所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域
前面道路の状況東6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

栗原邦広氏による調査レポート

不動産鑑定士栗原邦広
価格205,000円/㎡
個別的要因東向きの画地であり、標準的な画地に比して競争力の程度はやや優る。個別的要因に特に変動はない。
地域要因日暮里・舎人ライナーの開通で利便性が向上した地域である。開通後の地域要因に大きな変動はない。全般的な地価水準には上昇感が認められる。
地域要因の将来予測駐車場等もみられる住宅地域であり、今後しばらくは現状の地域要因のまま推移していくものと予測する。地価水準はやや上昇傾向と予側する。
市場の特性同一需給圏は、日暮里・舎人ライナーの西側に位置し、一般戸建住宅・アパート等賃貸住宅のほか駐車場もみられる住宅地域と判断した。需要者の中心は区内の居住者であり、地縁的選好性が強い地域である。取引の中心価格帯は更地で坪単価60∼80万円、建売住宅で3，000∼4，000万円（いずれも土地面積は25∼30坪程度）。昨今の地価はやや上昇している。
一般的要因海外の情勢等、不透明材料はあるものの、政府による各種規制の緩和策等の影響により、不動産市況にはやや活性化が見られる。

古家一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士古家一郎
価格205,000円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変化は無い。そして代替・競争等の関係にある不動産と比較して優劣は無く、平均的な競争力を有するものと判断する。
地域要因地域要因に大きな変動は見られない。
地域要因の将来予測新線開業の効果は薄れているが、住宅地域として一層成熟して行くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、環七以北で日暮里・舎人ライナー「江北」駅から北方、駅から距離のある住宅地域。当該地域は区画整理が施行された地域が多く、狭隘な街路は少ない。需要者の中心は、30代から40代前半の地縁的選好性の強い1次取得者等である。当該地域は戸建住宅を中心に形成され、需給動向は比較的安定的である。需要の中心となる価格帯は、土地は200，000円／㎡前後、新築戸建住宅で3，500∼4，000万円迄。市場滞留期間は短い。
一般的要因東京都心の不動産市況は好調であるが、価格が高止まりの話も聞こえる。足立区内は区画整理事業、大病院及び大学の移転等で安定的に推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度79328599999999
北緯 139度7624959

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

舎人公園駅(地価相場 231,000円/㎡)谷在家駅(地価相場 241,000円/㎡)西新井大師西駅(地価相場 223,000円/㎡)舎人駅(地価相場 212,500円/㎡)江北駅(地価相場 236,000円/㎡)大師前駅(地価相場 264,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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