東京都足立区西新井４丁目４０番２３(谷在家駅・舎人公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


241,000円

2017年01月01日に行った東京都足立区西新井４丁目４０番２３(東京都足立区西新井４−４０−８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を241,000円/㎡としました。

東京都足立区西新井４丁目４０番２３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都足立区西新井４丁目４０番２３
住居表示西新井４−４０−８
価格241,000円/㎡
交通施設、距離谷在家、220m
地積156㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に空地等が見られる住宅地域
前面道路の状況西7.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

堤裕氏による調査レポート

不動産鑑定士堤裕
価格241,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。また、画地条件等の個別的要因は標準的であり、代替・競争等の関係にある不動産と比べた優劣の程度に変化はない。
地域要因未利用地の減少により、住宅地域として一層成熟してきている。地価は、昨年以上の上昇率で推移している。
地域要因の将来予測地価の割安感に加えて、交通アクセスにも優れることから、地価は上昇傾向を維持している。現状の景気動向が続けば、地価は、今後も上昇傾向で推移する可能性もあるものと予測する。
市場の特性谷在家駅及びその隣接駅、更には、竹ノ塚駅等を最寄駅とする駅徒歩圏の住宅地域が同一需給圏に該当する。需要者の中心は区内在住、または地縁的選好性のある1次及び2次取得者である。規模によっては、建売業者の用地取得需要も想定可能である。取引市場において中心となる価格帯は、土地取引の場合、単価で215∼265千円／㎡程度、新築建売の場合、総額で3，000∼4，000万円程度である。
一般的要因海外の不安定要素はあったものの、雇用・所得環境の改善により、景気は緩やかながらも回復基調にある。同様に、不動産市場も堅調に推移している。

新井帰氏による調査レポート

不動産鑑定士新井帰
価格241,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。地域内では標準的な画地であり、競争力は普通である。
地域要因小規模開発による建売住宅が増加しており、未利用地、駐車場等の宅地利用されていない土地が減少しつつある。
地域要因の将来予測駐車場等の宅地利用されていない土地が散見される混在住宅地域である。建売住宅を中心に小規模住宅が増加しており、将来的にもこの傾向は続き、地価は上昇傾向で推移していくと予測される。
市場の特性同一需給圏は足立区西部の比較的地価水準の低い住宅地域と判定した。需要者は足立区及びその周辺区在住の個人が中心であるが、足立区内在住の個人の割合が大きい。駐車場や作業所等が見られる住宅地域で、建売住宅を中心に土地の需給関係は安定している。市場での中心となる価格帯は戸建住宅で3500万円前後、4000万円以上では需要が大きく減少する。また土地のみの供給は少ないが総額的には2000万円台前半と思料される。
一般的要因海外景気の下振れ懸念もあるものの、国内景気は緩やかな回復が続いている。不動産市況も都心部では活況を呈しているが地方圏では回復途上にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度78917870000001
北緯 139度7721646

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

谷在家駅(地価相場 241,000円/㎡)舎人公園駅(地価相場 231,000円/㎡)西新井大師西駅(地価相場 223,000円/㎡)大師前駅(地価相場 264,500円/㎡)竹ノ塚駅(地価相場 272,500円/㎡)舎人駅(地価相場 212,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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