東京都足立区伊興本町１丁目１２４８番２(竹ノ塚駅・舎人公園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


257,000円

2017年01月01日に行った東京都足立区伊興本町１丁目１２４８番２(東京都足立区伊興本町１−１３−１９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を257,000円/㎡としました。

東京都足立区伊興本町１丁目１２４８番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都足立区伊興本町１丁目１２４８番２
住居表示伊興本町１−１３−１９
価格257,000円/㎡
交通施設、距離竹ノ塚、870m
地積120㎡
形状台形(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況北6.4m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

石垣哲嗣氏による調査レポート

不動産鑑定士石垣哲嗣
価格257,000円/㎡
個別的要因北方位で、建蔽率50％であるが、道路幅員は比較的広く、規模も標準的で市場競争力は普通。個別的要因に変動はない。
地域要因竹ノ塚駅から徒歩圏にあり、建売住宅の取引が多く見受けられる地域である。赤山街道の背後地域にあって住宅地としての需要は根強い。
地域要因の将来予測格別の変動要因がない。周辺に農地も散見される住宅地域であるが中央通りから比較的近く現状の低層住宅地としての利用状況が継続されるものと予測される。
市場の特性同一需給圏は足立区北西部の日光街道と尾久橋通りに囲まれた住宅地域である。需要者は同一需給圏の居住者または地縁的選好性を有する一次取得者である。既成住宅地として需給はやや強含みの傾向で推移している。市場の中心となる価格帯は、土地のみでは2，000万円台中半である。一方、当該市場の取引は建売住宅が大部分を占め、新築建売住宅では総額3，000万円台後半の住宅が売れ行き良く、対象地周辺は高値の取引も散見される。
一般的要因金融緩和と住宅取得促進政策等の効果もあって足立区住宅地の地価は利便性の差異によって強弱はあるものの、この1年間で概ね上昇傾向で推移した。

有沢範芳氏による調査レポート

不動産鑑定士有沢範芳
価格257,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。北道路であるが、公道面の土地であり競争力は普通である。
地域要因周辺地域では小規模な開発が散見されるが、近隣地域では、特筆すべき地域要因の変動は認められない。
地域要因の将来予測周辺には農地も見られ、戸建住宅を中心とした住宅地域である。特段の地域要因の変動はなく、将来的にも現状のままで推移し、地価は緩やかな上昇傾向で推移して行くと予測する。
市場の特性同一需給圏は足立区内のうち東武伊勢崎線駅勢圏の住宅地域である。需要者は足立区内及びその周辺区在住の個人が中心で、地縁的選好性のある個人の割合が大きい。古くからの住宅地域で、建売住宅を中心に土地の需給関係は安定している。市場での中心となる価格帯は戸建住宅で3500万円前後、4000万円台になると需要が減少する。土地のみの供給は少ないが総額的には2500前後と思料される。
一般的要因景気回復基調の下、金融政策の影響もあり、区内の不動産価格は上昇傾向にある。駅に近い住宅や収益用不動産が相対的に大きく上昇している。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7997309
北緯 139度7865491

参考：該当物件周辺マップ

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東京都足立区竹の塚６丁目１４番３４東京都足立区北鹿浜町１７０５番１東京都足立区花畑１丁目３１３８番３東京都足立区保木間町３９６４番１東京都足立区大谷田町４５番２東京都足立区花畑町４３４７番１東京都足立区伊興三丁目１７６６番２２東京都足立区竹の塚六丁目９番３東京都足立区西竹の塚二丁目１３８８番２８東京都足立区一ツ家三丁目１９番２３外１筆東京都足立区梅田七丁目１５６０番１３

参考：近隣駅の地価相場

竹ノ塚駅(地価相場 272,500円/㎡)舎人公園駅(地価相場 231,000円/㎡)舎人駅(地価相場 212,500円/㎡)谷在家駅(地価相場 241,000円/㎡)谷塚駅(地価相場 130,000円/㎡)大師前駅(地価相場 264,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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