地域要因

土地区画整理事業により整備された住環境良好な住宅地域で、生活利便施設も多く利便性が高いことから需要は堅調で、地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

駅徒歩圏の住宅地域で、最寄駅前通り沿いには路線型店舗も多く、住環境良好で利便性も高い。近隣に大型マンションが完成・分譲中であり、周辺地域の居住人口が増すことで地域の利便性は一層向上すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅から徒歩圏の居住環境の優れた新興住宅地域で、市場においては自己使用目的の戸建住宅用地の取引が中心となっている。また、近隣地域の標準的画地規模は150㎡程度であり、投資採算性のとれる収益物件の建築は困難と判断されることから本件では比準価格のみ試算した。規範性の高い多数の取引事例が収集できており比準価格の精度は高いことから、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記鑑定評価額を決定した。

地域要因

バス便利用のやや利便性に難があるが、地価水準等から需要は安定しており、地価は横這い傾向を示している。

地域要因の将来予測

最寄駅から徒歩圏外、バス便利用の街区整然としたほぼ熟成した戸建住宅を中心とした住宅地域を形成し、特に変動要因等見当たらず、地価水準は安定的に推移している。

価格決定の理由

郊外の戸建住宅地域にあり、賃貸の需要は見込めず、経済合理性に合わないため収益価格は求められなかった。自用を目的とした地域で、収益性より住宅としての快適性が重視される地域に所在する。以上から市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠い住宅地域だが、住環境は比較的良好に維持されていること等から需要は安定しており、地価は横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、土地価格に見合った合理的な賃料水準が形成されていないと判断されるため、収益還元法は適用しなかった。比準価格の査定においては、信頼性のある取引事例を収集し適切に要因補正を施すことができた。従って、本件においては市場の需給動向を反映し規範性の高い比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

船橋市内の新京成電鉄沿線では人気の高い住宅地域。戸建住宅購入者の一定の需要が認められる地域で、地価はほぼ横ばい状態にあると思われる。

地域要因の将来予測

一般戸建住宅を中心とする住宅地域として熟成している。今後も現在と同様な状態で推移するものと予測する。一定の需要が見込まれる地域であり、地価も安定的に推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も混在しているが、土地の高度利用ができない第一種低層住居専用地域（容積率80％）に指定されていること、さらに地価水準と賃料水準を勘案するに共同住宅等の収益物件を想定しても採算がとれないことは明らかであることから収益還元法は適用しない。近隣地域は自用目的の取引が中心の居住環境良好な住宅地域であることから代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動はない。徒歩圏外ではあるが、区画整然とした住環境良好な住宅地域で、地価は横ばい傾向。

地域要因の将来予測

区画整然とした戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現在の住環境を維持するものと予測する。総じて画地規模が大きいため、細分化されて、やや供給過多な傾向にある。地価は横ばい傾向と思慮する。

価格決定の理由

区画整然とした住宅地で、居住の快適性を重視した取引が多い地域である。比準価格の査定においては、習志野駅勢圏内の類似地域より多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、アパート等の収益物件はほとんど見られず、自己使用目的の取引が支配的で賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算せず、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

工場、マンション、一般住宅等が混在する地域であり、一般的要因の下、地価は若干の上昇を示した。

地域要因の将来予測

工場、マンション、一般住宅等が混在する地域であり、当分の間、この状況で推移するものと予測する。一般的要因の下、今後の地価は若干の上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域には投資目的の収益物件は見当たらず、工場等の賃貸物件の想定は現実的でないことから収益還元法は適用しなかった。市場においては実際の取引価格重視の価格形成がなされていると判断されることから、実際に取引され、豊富な事例資料に支えられた比準価格は実証的で説得力を有する。従って、本鑑定評価においては比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

バス圏地域で、新規転入等も少なく熟成した既成住宅地域。地域環境及び土地の需給動向に大きな変化はなく、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

最寄駅からバス圏の既成住宅地域で、建物の新築、建替え等は見られず地域は熟成している。新規転入等の旺盛な需要もないことから、地域要因について今後特段の変化はなく、地価もほぼ横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

近隣地域は最寄駅からバス圏の既成住宅地域で、近隣にアパート等は少ない。市場においては自己使用目的の戸建住宅用地の取引が大半を占めており、収益目的での取引は見られない。従って、収益物件の建築を想定し収益価格を試算することは現実性に欠けることから、本件では比準価格のみ試算した。規範性の高い多数の取引事例が収集できており比準価格の精度は高く、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって上記鑑定評価額を決定した。

地域要因

習志野駅徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

最寄駅まで徒歩圏の区画整然とした住宅地域であり、今後も同様に推移するものと思料される。地価は横ばい程度で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域に存する取引事例から規範性のある比準価格が求められた。なお、当地域は、収益性よりも居住の快適性が重視される、自己使用の戸建住宅が多い郊外の住宅地域であり、小規模画地が多く、アパートを想定することは現実的でなく、採算面においても難があるため収益価格は求めなかった。よって、比準価格を採用して、代表標準地価格から検討した価格との均衡を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

船橋市中心部から距離があるが、最寄駅から徒歩圏であるため、地価はほぼ横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当地域の特性に当面大きな変化はなく、ほぼ現状の地域のまま推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は中小規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域に存し、居住の快適性を重視するため、当該地域内での取引については、自用目的での取引にほぼ限定されている。よって、市場性を反映した価格である取引事例比較法による比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。