地域要因

幅員・配置等街路条件及び住環境がやや劣り需要が弱く、地価は下落率縮小するも継続して下落する。

地域要因の将来予測

畑等も残る住宅地域であることから、一部住宅の建築が進む程度で推移するものと予測する。幅員・配置等の街路条件がやや劣り需要は相対的に弱く、地価は継続下落していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等は僅かに見られる程度であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。近隣地域は中規模一般住宅を中心とした住宅地域であり、収益性より居住快適性が重視され、取引にあたっては自用目的の取引が主流である。以上のことから比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺では新規供給も多いが、小学校も近く、生活利便性が比較的高い地域にあるため需要は堅調で地価はほぼ横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成しており標準的使用は今後も現状を維持するものと予測する。隣接する長堀町地区と比べ割安感もあり、地価水準は下げ止まりつつあるものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅を中心とする住宅地域であり、アパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。よって、規範性の高い取引事例を採用し住宅地の取引実態をより良く反映する比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

街路は整然としており住環境も良好で、旧勝田地区内では人気があり、需要は底堅く、地価は横這い状態にある。

地域要因の将来予測

空地も見られる住宅地域であることから、住宅建築が進み良好な住環境を維持していくものと予測する。住環境良好で、堅調な需要が見込まれることから、地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺にはファミリータイプの共同住宅も一部見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。戸建住宅を中心とした環境良好な住宅地域であり、収益性より居住快適性が重視され、自己利用を前提とした取引が主流である。以上のことから比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

今のところ繁華性は停滞気味だが、JR勝田駅に近く、商況の回復を期待させるポテンシャルはある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

既存の個人商店を中心とする商業地域で発展性に乏しくテナント需要も低迷しているため、家賃収入を前提とする収益性を重視した取引は少ない。更地の売買に当たっては収益性よりも、取引価格水準を重視して価格の決定がなされる傾向がある。したがって、対象標準地と類似性が高い取引事例価格を重視した比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

区画整理中で住環境の向上が見込まれ、小中学校や駅、利便施設への接近性や水戸へのアクセスも良好であり市内でも人気が高い。

地域要因の将来予測

低層住宅主体の住宅地域で土地区画整理事業が進行中であり、今後住宅地としての熟成度を高めていくものと思われる。住宅地需要は当面堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺ではアパートも散見されるものの一般住宅の多い地域である。賃貸よりも自用目的の取引が主流であり、収益性より居住快適性を重視する住宅地域である。したがって収益価格は参考にとどめることとし、市内住宅地域、特に代替性が強い勝田駅勢圏の住宅地域において現実に生起した取引事例から求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて、本件鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅に近い中品等の住宅地域で、引き合いが増え、地価は微減から下げ止まり傾向にある。

地域要因の将来予測

駅近くの既成住宅地域で、利便性が良く引き合いも増えており、宅地需要は回復傾向にある。今後も一般住宅、アパートの混在地としての環境を維持していくと予測する。地価は下げ止まり傾向。

価格決定の理由

アパート等も介在する一般住宅中心の住宅地域。駅への接近が良好で、住環境、利便性から収益が見込める地域であるが、居住環境を重視する住宅地域であり、収益価格は低位に試算された。比準価格は標準地と規範性の高いひたちなか市の住宅地事例を採用のうえ求めているので、市場性を反映しており、信頼性は高いと判断できる。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌のうえ、代表標準地価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境が良好で、宅地需要は回復。地価は微減から下げ止まり傾向にある。

地域要因の将来予測

利便性、住環境が良好な一般住宅を中心とする住宅地域。地価下落傾向により優良住宅地域においても地価水準に割安感が生じている。宅地需要は景気好転の期待感から回復傾向にあり、地価は下げ止まりつつある。

価格決定の理由

一般住宅を中心にアパート等も介在する住宅地域。住環境、利便性から収益が見込める地域であるが、居住環境を重視する住宅地域であり、収益価格は低位に試算された。比準価格は標準地と規範性の高いひたちなか市の住宅地事例を採用のうえ求めているので、市場性を反映しており、信頼性の高い価格と認められる。よって、比準価格を標準とし、収益価格を参酌のうえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。