地域要因

大雄山線沿線の既成住宅地域として熟成しており、地域要因の変動は特にない。人口流入を促す材料もなく、住宅需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

戸建住宅中心の利用がなされる既成住宅地域として熟成している。特段の地域要因の変動はなく、当面現状を維持しつつ推移すると予測する。景気回復効果の波及期待は薄く、地価は軟調推移と予測する。

価格決定の理由

比準価格は大雄山線、小田急線沿線の各駅から徒歩圏の住宅地に係る取引事例から試算したもので、実証的且つ客観的な価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。当該地域は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する住宅地域であるので、本件では主たる需要者の観点から、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅徒歩圏で沼田∼桑原地区を結ぶ県道背後の農地等も残る戸建住宅中心の住宅地である。昨春、向い側邸宅跡地の開発に伴い道路整備等が実施された。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的の需要者は快適性・利便性等と地価を比較考量して選択する。比準価格は類似地域等の多数の取引事例から得られた市場性を反映する説得力の高い価格である。一方、戸建住宅が主体の新興住宅地でアパート等も若干見られるが、土地価格に見合う賃料水準にないため収益価格は低位に試算された。当該地域は快適性が重視される住宅地域であることから、比準価格を重視し収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

岩原駅から徒歩圏の住宅地域であるが、生活利便性等に劣る南足柄市での不動産需要の弱さを反映し、当該地域でも地価は軟調に推移している。

地域要因の将来予測

今後の人口増加を促進するような地域要因の変化はなく、現状維持での推移と予測する。岩原駅から徒歩圏に位置するが、市内の不動産需要は人口減少傾向を反映して依然として弱く、当地域も地価は弱含んでいる。

価格決定の理由

比準価格は、大雄山線各駅勢圏内の類似性の高い住宅地の取引事例に基づいて試算したもので信頼性は高い。周辺にアパートも見受けられるが、戸建住宅中心の自用目的取引が支配的な地域であり、収益性より居住の利便性快適性が重視され、収益価格の説得力は相対的に劣ると思料する。本件では主たる需要者の観点から、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

住宅地に囲まれた大規模工業地である。街路条件が劣るため需要は弱含みである。格別の地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

住宅地に囲まれた工業地域である。格別の変動要因はなく、将来も概ね現状のまま推移するものと予測される。地価は長期的に下落傾向で推移している。

価格決定の理由

対象不動産は大規模工業地で市場性を反映して価格形成され、類似の大規模工場の賃貸需要が見込めないことから収益還元法の適用を断念した。反面、比準価格は規範性の高い複数の事例を収集し得たので信頼性は高い。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、代表標準地の公示価格を規準とした価格との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連にも留意し、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

開発された分譲住宅地域で、中小規模の専用住宅が建ち並んでいる。地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

住宅地域としては既に熟成しており、今後も地域要因の変動はないものと予測する。地価水準は当分は弱含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

当該地域は開発された分譲地域で、一般住宅を主体としており、周辺にはアパート等も混在しているものの、不動産市場では収益目的の土地取引は極めて少なく、自己使用目的が取引の中心である。従って自用目的の取引である比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、地域的特性に特段の変動は見られない。大雄山線利用圏の人気は低く、需要も弱含みで推移しており、地価も下落が続いている。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、当面は現状のまま推移すると予測される。最寄駅に近いが他の地域と比較し、特段の優位性は認められない。地域全体の需要が低迷しており、地価も依然下落が継続している。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域は戸建住宅が多く、アパート等の収益物件も見られるが、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず未成熟である。また、需要者は収益性よりも居住の快適性や利便性を重視して意思決定を行うため、収益価格は低位に試算されたと判断する。比準価格は各事例の規範性に留意して求められており、説得力の高い価格である。よって、比準価格を標準に収益価格も比較考量して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

栢山駅近くの商業地域であるが、繁華性及び商業集積度はいずれも低い。地域的特性に特段変動はなく、地価は依然として下落が継続している。

地域要因の将来予測

小売店舗等を中心とした駅近の商業地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。栢山駅近くに位置するため稀少性を有するものの繁華性や店舗等の集積度は低く、需要及び地価は弱含みで推移している。

価格決定の理由

比準価格は類似地域等に存する商住混在地の取引事例を基に試算され、市場性を反映した実証的な説得力の高い価格が得られた。近隣地域は小売店舗等が主体の商業地域だが、収益性が低いため投資目的の需要は乏しく、自己利用目的の取引が中心である。そのため、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益価格は低位に試算された。よって、比準価格を標準とし、収益価格も比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅に近接する既成住宅地域であり、安定した状況にある。特に地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

中小規模の一般住宅の多い住宅地域である。周辺には賃貸マンション、アパート等も見られるが、市場では収益性よりも居住の快適性・利便性を中心に価格が形成されているため、市場性を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏の住宅地域である。格別の地域要因の変動は認められず今後も現状のまま推移すると予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規範性の高い複数の事例から試算され信頼性は高い。周辺は中規模一般住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域である。最寄駅から徒歩圏であることからアパート等の賃貸物件も見られるが、土地価格に見合う適正な賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。したがって、豊富な資料に基づき市場性を反映して求められた比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、標記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

居住環境及び利便性共に普通程度の地域である。特段の地域要因の変動は認められないが、一般的要因の影響を受け地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

区画整理済みの熟成した住宅地域である。当地域の特性に特段の変動なく、今後も同様の傾向で推移するものと予測する。地価水準については市内全般の不動産市況と同様に下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は小田急小田原線蛍田駅を最寄駅とする一般住宅地事例より試算された実証的な価格である。一方、収益価格は共同住宅の建築を想定した理論的な価格である。対象地における典型的な需要者は一般住宅の敷地としての利用を目的とする個人であることから、比準価格の規範性は収益価格のそれより勝るものと思料する。従って本件においては比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ上記の通り鑑定評価額を決定した。