地域要因

地下鉄駅に近いアパート等も混在する住宅地域で、地域に特段の変動はみられないが、一般的要因の影響を受け地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

住宅地域としては地下鉄駅に近く利便性が良いため今後も同様に推移するものと思われる。地区内の道路幅員はやや狭いが、利便性の高さが勝り先行きの地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅のほかアパートが建ち並ぶ住宅地域であるが、賃貸物件の供給過多に伴い賃料水準が下落し、土地価格に見合う賃料が得られないため収益価格は低く試算された。地価上昇時には比準価格が高めに試算されるのが一般的である。本件では市場の動向を反映した信頼性が高い比準価格を重視し、想定部分が介在している収益価格は相対的には信頼性がやや低いので参考に留め、代表標準地からの検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は中規模住宅の中にアパートも見られる住宅地域で、月寒中央駅徒歩圏内にあり、相応の需要が期待される。

地域要因の将来予測

地下鉄駅への接近性に優る利便性の良い住宅地で、今後もこの様な住宅環境が維持されるものと予測する。需要は安定的で、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は収益性を踏まえた上で取引が成立したと判断される事例からも求めており、市場の実態を反映した価格である。地下鉄駅に近い既成住宅地であり、勤労者層や通学層を対象とする共同住宅も混在しているが、地価の上昇ほどには賃料が上昇しておらず、収益価格は低位に得られた。したがって、規範性の高い取引事例を中心に検討を行った比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

対象標準地周辺には特段の変化は見受けられないが、市電電停に近く、住環境は良好で、需要は増加傾向にある。

地域要因の将来予測

住環境が良好な住宅地域としてほぼ熟成しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。地下鉄駅からやや距離があるが市電利用も可能であり、地価の上昇が続くものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地が存する地域は、中小規模のアパート等も見られるが、戸建住宅所有の自用目的取引が中心である。対象標準地は、画地規模等から判断して、賃貸住宅を想定した収益還元法はやや信頼性が劣後すると判断したため、相対的信頼性が高い比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

アンパン通りに近い、住宅、アパート等が建ち並ぶ傾斜地の住宅地域で、都心部の地価上昇の影響を受け、相応の需要があるものと見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

付近は傾斜地勢の住宅地で共同住宅も見られるが、地域に活気があったときに建てられたものが多く、新たなアパート建築は少なく収益性の反映には限界がある。したがって、価格牽連性の高い取引事例を中心に採用した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、過年度の地域要因との比較、地域経済、不動産市況も踏まえ、地元精通者意見も考慮して鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

周辺の開発が進み利便性の高い地域になってきており、需要が高まり、地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅のほかアパートも見られる住宅地域。周辺にドラッグストア、飲食店さらに介護施設が進出しており、生活の利便性が高まり地価水準はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

地域内は賃貸物件の競争激化があるが、更にアパートの建設が見受けられた。土地価格に見合う賃料水準の形成が難しいことから収益価格は低位に試算された。また収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であるため、多数の取引から求められた市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格は算出過程において想定要素が介在しているため参考に留めた。さらに代表標準地からの検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

幌西地区における西線電車通り背後の中通り住宅街で、市電ループ化による利便性の向上の影響等、地価が上昇が継続している。

地域要因の将来予測

戸建住宅とアパート等が混在する既成住宅地域で、今後も熟成した住環境を維持するものと予測する。土地等の供給不足や市電ループ化の影響もあり地価水準は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

既成住宅地域で自用の住宅のほかアパート、共同住宅等の収益物件も混在しているが、土地価格に見合う賃料水準の形成がされていないため、収益価格は低目の試算であり、地価形成に対する影響力は相対的に低い。比準価格は取引当事者が目的に応じての成約価格を基に比較したもので、市場における地価の実情が反映されている。よって、比準価格を重視し、収益価格と関連づけて、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を決定した。

地域要因

人気の高い山鼻地区の住宅地域で、市電のループ化等の影響から、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地下鉄駅より徒歩圏内で、アパート、マンションが建ち並んでいる。道路幅員は狭いが、山鼻地区における需要は高く、また、市電のループ化の影響も受け、今後とも地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味になっていることによるものと判断される。比準価格は多数の取引事例の中から規範性の高いものを採用して求めており、市場性を反映した妥当な価格と思料する。よって、本件の評価額の決定に当たっては、信頼性の高い比準価格をそのまま採用し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

水源池通の後背地に位置するアパート等もみられる既成住宅地域で、特に変動要因も見られず地価水準は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

水源池通後背に位置し、東北通を境として白石区の栄通8・9丁目地区に隣接し競争・代替・均衡関係がみられる地域で、今後とも現状維持のまま地価は堅調に推移するものと思料される。

価格決定の理由

月寒東地区の既成住宅地域という地域の特性を踏まえ、近隣地域及び周辺の類似地域から価格牽連性を有する5事例を採用して比準価格を求め、当該更地に最有効使用の収益物件を想定して収益価格を求めたが、開差が生じた。当該地域には収益物件も見られるが、需要の中心は自己利用目的であることからも、本評価においては想定要素を含む収益価格を参考とし、市場性を反映し求めた比準価格を代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額として上記の通り決定した。