地域要因

店舗、共同住宅が混在する地域であり、今後も現状のまま推移することが見込まれる。地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

幹線道路沿いに店舗、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の変動要因は認められず、概ね現状で推移するものと見込まれる。地価水準は緩やかな上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、浪速区及び隣接区に位置する代替性が認められる商業地の事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。収益価格は想定項目が多く介在するものの、土地の収益性を反映し理論的で検証の手段として有用である。したがって、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意し鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因、市場特性に変動は認められない。事業用地需要はおおむね堅調で地価は横ばいないし緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

作業所、営業所等が建ち並ぶ工業地域であり、今後周辺地域の住宅地化の影響を受ける可能性があるが、当面は現状の利用を維持するものと思われる。地価は横ばいないし緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

倉庫兼事務所ビルを想定して収益価格を試算したが、地価に対する賃料の遅行性等の理由により比準価格に対して低位に求められた。収益価格は想定要素を多く含み、相対的信頼性がやや低いため、同種不動産の価格形成要因を価格に反映した取引事例に基づく比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、他の標準地との検討並びに市場の動向等も踏まえ、鑑定評価額を前記の通り決定した。

地域要因

当該地域における商業系用途の立地動向等については特に大きな変化がない等より、地域要因に大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく、当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。近年における外国人旅行客からの人気の高まり等を反映し、地価はやや強含み基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、簡易ホテル、飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。当該地域は商業地域であり、本来は収益性を重視すべき地域ではあるが、当該地域内の店舗等に対する賃貸需要が弱いこと等より、当該傾向を反映し収益価格は低位に試算されたものと判断する。従って、要因比較も妥当に行い得た精度の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当地域も景況感の回復傾向は窺える。その他土地利用については安定的であることから、大きな地域要因の変化は認められない。

地域要因の将来予測

工場、住宅、駐車場等が混在する地域で、格別の変動要因もなく今後も現状のまま推移するものと見込まれる。地価水準については、周辺宅地の取引動向等から見て引き続き微減傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は自用の工場や倉庫又は居住の快適性や生活利便性が重視される住宅が混在しており、画地規模と土地利用者の属性などにより、取引にばらつきがあるものの、比準価格の試算にあたっては、多数の取引事例を収集し、適正に選択、検討、試算し得た。収益価格は賃貸市場の厳しい実情を反映し、低位な試算結果となった。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大国町駅周辺は都心近接の立地条件から賃貸マンションを中心に投資需要が比較的強い。但し、取引価格水準は需要者の属性によるバラつきが大きい。

地域要因の将来予測

老朽化した事務所ビル等の建替にあたっては住居系用途の進出も考えられる。当面の地価動向については大阪都心部の影響を受けて上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

当該地域は利便性の高い熟成した商店街であり、特に地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は小規模店舗が建ち並ぶアーケード商店街であり、地域要因に格別の変動はなく、当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。地価動向はやや下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅前のアーケード商店街にあり、本来は収益性を指向する商業地域であるが、比較的小規模な店舗兼住宅が標準的であり、自営商業施設の取引が主体で、収益物件としての取引は少ない。したがって、本件においては市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

店舗、事務所、共同住宅が混在する地域であり、今後はマンションを中心とした住宅用途への転換が見込まれる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、浪速区内で代替性が認められる商業地の取引事例を採用して試算されたものであり、市場の実態を反映した説得力の高い価格である。一方、同一需給圏内においては、土地価格の上昇に比して賃料の上昇の程度は低く収益価格はやや低位に求められた。したがって、実証性の高い比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、他の標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

業績好調な事業者の資金調達・投資環境が改善する一方、業務系用地の不足感から売買価格目線の乖離が縮小し、需給動向は堅調な動きを示している。

地域要因の将来予測

中小工業地であり、従来環境変化の影響が引き続き広範にみられる中、通販・物流需要が比較的有効で、業種・規模による企業間格差は大きいものの、全体として需要を喚起する格別の要因変動は認められない。

価格決定の理由

周辺では工場・倉庫・配送センター等の賃貸物件も見られるが、全般に業務利便性、事業採算性を重視した自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。