地域要因

地域要因に変動は見られない。街路条件等が劣る市街化調整区域の住宅地域であり、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の農家住宅地域であり、賃貸需要は認められず、類似土地の取引価格を指標として価格が形成されている。当該地域の標準地において事業採算性が見込まれる賃貸共同住宅の想定は困難であるため、収益還元法は非適用とした。以上より、本件では市場の実勢を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特筆すべき変動は認められない。地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

周辺は農地が残る地域の中にミニ開発された住宅地域で、交通接近性と生活利便性劣るため需要は限定的である。地価水準は緩やかな下落傾向をもって推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域等において信頼性のある取引事例を収集しえたことから比準価格の規範性は高い。周辺は戸建住宅、農地が多い交通接近性に劣る地域であり、アパート等の収益物件は見られず、賃貸市場は成熟していないため収益還元法は適用しないものとした。したがって、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高齢化により人口減少が続き、売り圧力が強い。

地域要因の将来予測

高台の住宅団地で熟成した住宅地として、今後とも現状のまま推移する。値ごろ感から新規取引も見られるが、地域人口の高齢化に伴い売り圧力が強く、地価下落が続くものと思われる。

価格決定の理由

標準地は自己利用が支配的な戸建住宅専用地域であり、賃貸市場が形成されていない。よって、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、周辺の類似の取引事例から試算されており、信頼できる。以上より、鑑定評価額は、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通りと判断した。

地域要因

駅徒歩圏内の区画整然とした住宅地域であり、地域要因に大きな変動は見られない。地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動要因は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は概ね横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が支配的な地域であり、比準価格は類似性が高く、代替競争関係が認められる住宅地の事例から試算されており規範性が高い。一方、賃貸用途に利用される土地は対象標準地より規模の大きな画地であり、対象標準地の規模では事業採算性の観点から賃貸用建物への利用は困難なため収益還元法は適用しないものとした。以上より市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変動は見られない。地縁選好性の強い住宅地域であり、地価は下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅の中にアパート等も見られる住宅地域にあり、自用目的の取引が主で、類似土地の取引価格を指標として価格が形成されている。当該地域の標準地において賃貸共同住宅等の新設を見込むことは困難なことから、収益還元法は非適用とした。以上より、本件では市場の実勢を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

特筆すべき変動要因は認められず、地価は一般的要因の影響により下落が続いている。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも区画整然とした住宅地域として現状を維持してゆくものと予測する。地価水準は高齢化とともに下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅にバス圏に位置する中規模住宅の多い区画の整然とした住宅地域であり、賃貸マンションは皆無の地域である。自用目的の取引事例が中心であることから、比準価格を妥当と判断し、代表標準地からの価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺住宅地も、底値圏域にある。

地域要因の将来予測

地域に根差した近隣商業地として現状のまま推移する。地価も安定している。

価格決定の理由

当該地域の価格動向は周辺住宅地と連動しているところがあり、また賃貸市場も未成熟なため、収益還元法の精度は低い。一方、比準価格は、商業地の取引から客観性のあるものが試算できたので、信頼できる。以上より、鑑定評価額は、住宅市場と同様に市場性を重視し、比準価格を標準として、収益価格は参考にとどめ、商業地の代表標準地との均衡性を踏まえたうえで、上記の通りとした。

地域要因

旧街道沿いのエリアで歴史的な風格がある。

地域要因の将来予測

古くからの熟成した戸建住宅地で現状のまま推移する。地価水準も横ばいで推移すると思われる。

価格決定の理由

周辺地域では低層の賃貸共同住宅も見られるが、標準地の地積規模では賃貸住宅建設を想定することが困難であり、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、周辺の取引事例から客観的に試算されたものであり、信頼できる。以上より、鑑定評価額は、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡性を考慮の上、上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特に変動は見られない。傾斜や高低差のある物件は、不人気で地価は緩やかな下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

当該地域は、丘陵地の中規模住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価は緩やかながら下落傾向をもって推移するものと予測する。

価格決定の理由

自己使用目的での取引が支配的な地域であり、1低専で建築協定があるなどの規制や周辺環境から戸建住宅しか想定できず、賃料水準の把握が困難である。従って、収益還元法の適用は断念した。本件では、規範性のある取引事例を収集することができたので、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地価は底値圏にあり、新築、建替物件も見られる。

地域要因の将来予測

街区区画が整然とした品等の優れた住宅地として現状のまま推移する。底値圏域ではあるが、周辺の供給物件数により、市場が変動しやすい。

価格決定の理由

戸建住宅専用地域で自用取引が支配的であり、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、類似の取引事例から求めたもので、信頼できる。以上より、鑑定評価額は、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通りと判断した。