地域要因

当該地域における商業系用途の立地動向等については特に大きな変化がない等より、地域要因に大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に格別の変動はなく、当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。近年における外国人旅行客からの人気の高まり等を反映し、地価はやや強含み基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、簡易ホテル、飲食店、小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。当該地域は商業地域であり、本来は収益性を重視すべき地域ではあるが、当該地域内の店舗等に対する賃貸需要が弱いこと等より、当該傾向を反映し収益価格は低位に試算されたものと判断する。従って、要因比較も妥当に行い得た精度の高い比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当地域も景況感の回復傾向が窺え、地価水準の強含み感が見られる。その他対象標準地の価格形成に影響を及ぼすような変動は特に認められない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、店舗事務所ビルに病院等が混在する路線商業地域である。収益価格は、店舗、事務所の賃貸経営の厳しい実態を反映し、やや低位な試算結果となった。比準価格については、価格形成上、牽連性を有する周辺路線商業地の取引事例を重視し、適正に試算し得た。よって、比準価格を標準としつつも収益性をも重視する商業地であることにも鑑みて収益価格を関連付け、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大国町駅周辺は都心近接の立地条件から賃貸マンションを中心に投資需要が比較的強い。但し、取引価格水準は需要者の属性によるバラつきが大きい。

地域要因の将来予測

老朽化した事務所ビル等の建替にあたっては住居系用途の進出も考えられる。当面の地価動向については大阪都心部の影響を受けて上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

好調な事業者の資金調達・投資環境が改善する一方、業務系用地の不足感から売買価格目線の乖離が縮小し、需給動向は堅調な動きを示している。

地域要因の将来予測

中小工住混在地域であり、当分現状程度の土地利用が継続するが、従来業務主体で居住選好性は稀薄である。流通・介護需要等、業種・規模による企業間格差は大きいものの需要を喚起する格別の要因変動は認められない。

価格決定の理由

周辺では小規模な倉庫・作業所や賃貸マンション・アパート等の賃貸物件も見られるが、業務住宅併用立地であり、全般に交通利便性、事業採算性を重視した自己使用目的の取引が中心であるので、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、併せて代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は利便性の高い熟成した商店街であり、特に地域要因の大きな変化は認められない。

地域要因の将来予測

近隣地域は小規模店舗が建ち並ぶアーケード商店街であり、地域要因に格別の変動はなく、当面はほぼ現状のまま推移するものと思われる。地価動向はやや下落基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は駅前のアーケード商店街にあり、本来は収益性を指向する商業地域であるが、比較的小規模な店舗兼住宅が標準的であり、自営商業施設の取引が主体で、収益物件としての取引は少ない。したがって、本件においては市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を比較考量して、代表標準地価格との検討も踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

浪速区内中心部は海外顧客の増大により活況を呈しているが周辺部は、翁影響はない。南部エリアでは地域的選好性の格差が大きい。

地域要因の将来予測

古ビルや事業所の建替等にあたっては上層階を住居系用途とする物の進出が予測される。今後の地価動向については大阪都心部における地価上昇の影響を受けて、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、代表標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

地縁的選好性が強く外部からの転入者は少ないが利便性の良好な住宅地域である。その他地域要因について特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域で、地域要因に格別の変動はなく、当面はほぼ現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は、周辺住宅地の取引動向等から判断して横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

当該地域には賃貸共同住宅等の収益物件も見受けられるが、収益性よりも居住の快適性、利便性等が志向される住宅地域であり、自用目的での取引が中心となっている。このため収益価格は低めの試算結果となった。したがって、本件においては市場動向を反映した取引事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、前年代表標準地の価格からの検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件や住環境に相対的劣位があるものの、良好な交通接近条件と底値感が下支えとなって地価は硬直的になっている。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面現状のまま推移すると思われる。街路条件や環境条件に劣るものの、都心部や最寄駅との位置関係の優位性が下支えとなって、地価は底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

小規模な画地が多いため経済合理性に適うような共同住宅の想定は困難で、需要の中心が戸建住宅用地であることも考慮すると収益価格を試算することは出来なかった。一方、比準価格の試算で採用した事例はいずれも同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場実態を適切に示しており、規範性が高い。従って、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国内外の観光需要の増加により活気を取り戻しつつある。エリア内では高値取引が散見されたが、取引価格水準は物件によるバラつきが極めて大きい。

地域要因の将来予測

老朽化した事務所ビル等の建替にあたっては店舗兼事務所ビルのほか住居系用途やホテルの進出も考えられる。当面の地価動向については大阪都心部での需給逼迫の状況から、上昇傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は価格牽連性が認められる取引事例を採用し試算したもので、市場実態を反映した実証的な価格として信頼性が高い。一方、収益価格は、多数の想定項目が介在しており、比準価格と比べてやや精度が劣るものの、土地の本来的な収益性を反映した理論的な価格として有用である。以上から、類似地域における他の標準地価格との検討を踏まえ、比準価格を中心に、収益価格を関連付け、鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性が高く、西成区内でも相対的に需要は底堅いため、値頃感も相俟って地価は底値を硬直的に推移している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域であり、当面現状のまま推移すると思われる。住宅需要選好性の弱い西成区に存するものの、優れた利便性に対する値頃感等が下支えとなって、地価は底堅く推移していくものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅の賃貸市場は成熟しておらず、また小規模画地が多く、経済合理性に適うような共同住宅の想定も困難であったため収益価格を試算することは出来なかった。一方、比準価格の試算で採用した事例はいずれも同一需給圏内の住宅地等の取引で、近時の市場実態を適切に示しており、規範性が高い。従って、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

幹線道路背後の利便性、住環境が良好な住宅地域であり、安定的な需要が認められることから、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は主に一般住宅を中心とする地域で賃貸市場の元本と果実の相関度が希薄で価格形成プロセスへの説得力が弱く収益還元法は非適用とした。なお、規範性の高い住宅地等の取引事例を収集することができた。個人等の需要が中心であり、居住環境等に着目した代替不動産との比較の観点が価格形成において重視される傾向にある。よって、取引の実態、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当地域は街路条件等がやや劣るものの、閑静な住宅地域として需要は底堅く推移している。

地域要因の将来予測

 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変化はないことから、概ね現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

 周辺部には文化住宅等の賃貸物件は見られるものの、周辺環境や標準地の規模等を勘案すると賃貸建物等の想定は現実的ではなく、収益還元法は非適用とした。当エリアは自用目的での取引が支配的であり、阿倍野区北西部の住宅地域内で多数の信頼性のある取引事例を収集し得たので、本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺開発の影響等により、商業集積性・繁華性が向上しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は対象標準地と類似性を有する同一需給圏内に存する取引事例を採用し適切な補修正を行った。収益価格は昨今の賃貸市場動向を分析の上、各数値の査定を適切に行い、不動産の収益性に着目した価格として求められており、本件のような高度商業地域においては考量すべき価格である。以上より、本件では比準価格及び収益価格を関連付け、周辺地域の標準地の価格との均衡、単価と総額の関連等を総合的に勘案の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。