地域要因

最寄り駅、日常利便施設等への接近性が良好な住宅地域であり、地価はやや大幅な上昇傾向を示す。

地域要因の将来予測

最寄り駅等が徒歩圏内に位置し、日常利便性が高い地域であることから、将来は、短期及び中長期的に現状を維持すると見込まれる。

価格決定の理由

取引事例比較法は、特に信頼性が高い3事例を中心に比準価格を決定したことから、説得力が高い。収益還元法は、対象標準地地域に戸建住宅の賃貸市場がないと判断されるため、非適用とした。以上から、本件標準地が戸建住宅地につき、比準価格を重視し、さらに前年標準地価格及び前年指定基準地等価格との検討をも踏まえて、本件標準地の鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。特急停車駅が利用可能な立地属性にあって、堅調な需要が認められることから、地価水準は緩やかな上昇推移を示している。

価格決定の理由

本件では両試算価格に開差が認められる。比準価格は類似の住宅地域に存する事例より適正に補修正を行って求められた実証的な試算価格と位置付けられる。収益価格は共同住宅の建築、賃貸を想定して得た理論的価格であるが、収益性を中心とした価格形成には至っていない対象標準地の特性を反映し、低位に求められた。以上より、本件では比準価格を中心に収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

旧集落的な住宅地域で地域要因に特段の変動は無い。地縁性が強く、従来から需要は弱いが、景気回復により地価は、概ね横ばい程度で推移。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は、アパート等の共同住宅も見られるが、相続対策も兼ねた地主の賃貸経営が大半である。土地価格に見合った賃料水準が形成されていない為、収益価格は低位に試算されたと思料される。本件においては、収益性よりも住環境を重視する住宅地域であるため収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえたうえ、実際の取引価格を基礎として信頼性の高い比準価格を標準として、更に単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は認められない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動は認められず、今後も現況同様の地域状況にて推移するものと予測する。特急停車駅が利用可能な立地属性にあって、堅調な需要が認められることから、地価水準は概ね横這いでの推移を示している。

価格決定の理由

本件では戸建住宅の賃貸市場がないと判断されることから収益還元法は適用せず、比準価格のみの試算となっているが、同価格は類似の住宅地域に存する取引事例より適正に補修正を行って求められたもので、市場性に立脚した実証的な試算価格と位置付けられる。以上より、本件では比準価格を中心に、代表標準地との価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅から徒歩圏内の既成住宅地で、やや地縁性があるが地価水準は底値傾向で推移している。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地として熟成しており、今後も現状の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

周辺には中規模住宅も見られるが、標準地は公法上の規制、画地条件等から共同住宅の想定が困難であり、収益価格は試算しなかった。利便性及び快適性を重視する住宅地域であることを勘案し、比準価格を標準とし、代表標準地からの価格検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり地域要因に大きな変動はない。

地域要因の将来予測

概ね現在の要因が維持されるものと予測する。

価格決定の理由

以上の通り試算価格が求められた。比準価格は複数の取引事例から導かれており信頼性が高い。積算価格・収益価格はそれぞれ後述の理由により求められなかった。しかし現実の市場においても取引事例比較法と同様の考え方のみで取引価格が決定されているものと判断する。そこで本件では、代表標準地との検討、広域的な市場の動向を踏まえ比準価格をもって上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地としての人気度はそれほどないが、最寄り駅から徒歩圏内にあり、地価はやや強含みの状態にある。

地域要因の将来予測

近隣地域は、中小規模住宅が多く、工場等も混在する住宅地域であり、特に大きな変動要因もなく、今後も現状を維持するものと予測する。地価水準は、やや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は既成市街地にある小規模住宅地が多い地域で、賃貸共同住宅は画地規模の関係で困難なことから戸建住宅の自己使用を目的とした取引が中心となっているため、収益価格は試算しなかった。以上の検討結果から、本件においては市場の取引の実態、市場性を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、適正と判断される鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄駅から概ね徒歩圏内の既成住宅地域であり、当該地域に特段の変動要因はない。利便性や居住環境は普通程度で地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

小規模工場等の混在も見られるが、主として低層住宅地域として熟成しており、今後も現状の環境を維持すると予測する。需給ともにやや弱含みで、地価水準は当面、横ばい基調で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は自用目的の取引が主である類似地域等において、多数の信頼性のある取引事例を収集選択して試算した。収益価格は低層住宅地域内に存し自用目的の取引が中心で、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため比準価格に比べて低位に試算された。居住の快適性、生活の利便性を重視する住宅地域に存することを勘案し、市場性を反映した比準価格を標準とし収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

価格形成に影響を及ぼす特段の変動要因は認められない。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を中心とする住宅地域で、特に重要な要因変動は見受けられず、当面は現状のまま推移すると予測される。当地域の地価は底堅さが見られ、概ね横這いから若干の上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

近隣地域は小規模住宅の中に店舗等が見られる住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。戸建住宅の賃貸市場はないと判断し、収益還元法の適用は断念した。比準価格は対象標準地と類似する住宅地域における代替性の高い取引事例から求められており、実証的で信頼性が高い。よって、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅からは概ね徒歩圏内の中小規模一般住宅が見られる住宅地域であり、大きな地域要因の変動はない。地価は概ね横ばい。

地域要因の将来予測

中小規模一般住宅が建ち並ぶ戸建住宅地域としての現状を維持していくものと予測する。地価は、しばらくは概ね横ばい又は僅かな上昇で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、中小規模一般住宅が見られる住宅地域である。自用目的での取引が中心であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、泉佐野市内の代表標準地から検討した規準価格と均衡を得ている比準価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、近隣地域は戸建住宅地域であり、賃貸市場がないため、収益還元法は適用しなかった。