地域要因

地域要因に特別の変動はないが、周辺地域では宅地造成による新規供給が見られるなど、地価は安定しつつある。

地域要因の将来予測

大規模南が丘団地に隣接する丘陵地の熟成した住宅団地で地域要因に大きな変化は見られないが、周辺地域において新規の宅地分譲が進んでいるなど、需給関係は比較的安定しつつあると予測する。

価格決定の理由

標準地は戸建住宅が建ち並ぶ居住の快適性を重視する住宅地域にあり、周辺にもアパート等の収益物件が見られない地域のため収益価格は試算しなかった。戸建住宅を中心とした自己使用目的の取引が主の住宅地域であり、市内の周辺住宅地域で信頼性のある取引事例を得られた。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

格別な変動要因はないが、南が丘団地周辺では宅地造成が見られるなど、地価は安定しつつある。

地域要因の将来予測

古くに開発され熟成した高台の住宅団地であり地域要因に大きな変化は見られないが、周辺地域の宅地開発の活発化や値頃感により需給関係は比較的安定しつつあると予測する。

価格決定の理由

標準地は高台の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域にあり、アパート等の収益物件が見られない快適性を重視する地域のため収益価格は試算しなかった。戸建住宅を中心とした自己使用目的の取引が主の住宅地域であり、市内の信頼性のある取引事例を得られた。以上より、代表標準地との検討も踏まえ、比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成の一般住宅地域で小画地が多いことや街路もやや狭いことから、周辺の新興住宅地域等に比べると競争力は多少劣る嫌いがある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

後記理由により適用し得た鑑定評価手法は取引事例比較法のみとなったが、当近隣は中小規模の一般住宅が主体の既成住宅地域であり、周辺の類似地域内に所在する複数の取引事例を検討して求めた比準価格については実証的で信頼性が高いと思料する。また通常、当近隣内で標準的な土地を取引する場合に、収益性等が価格決定の拠り所となることは殆どない。以上から比準価格を標準として、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

市街化調整区域内の住宅団地であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する戸建住宅地域であることから、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは均衡を得ていると判断した。

地域要因

整備がすすむ中勢バイパスに至る連続街路の内に残る既成集落地域に位置し農住家の標準利用から地域流入も限定的であり、地価は下落傾向を示す。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当地域は農家住宅を主体とする既成住宅地域であり、自用目的の取引が支配的な地域である。賃貸目的の土地取引はほとんどないため収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似地域の取引事例より求められた近時の取引市場の動向を十分反映した価格である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

自動車ディラー店舗展開の路面店舗地区にあり、既に閉鎖した店舗もディラー店の立地であり既に確立された沿道サービスエリアが継続する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は関連する商業地域の取引事例を適正に比準し求めた市場の実態を反映した価格である。収益価格は、店舗の賃貸を想定したが、賃料設定には限界がある点や、自用目的での取引が多い点から比準価格よりも低位に求められる傾向にある。以上より、比準価格を採用し、収益価格を参考とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

一帯に狭小規模画地に老朽化態様の居住基盤から品等が陳腐化し、地域の需給は弱く将来劣化がすすむ。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等が介在するが、第1種低層住居専用地域に存し、自用目的の取引が支配的な地域で、収益物件としての賃貸市場は未熟成である。画地規模が小さく、共同住宅を想定することは非現実的であるので収益価格は試算しなかった。比準価格は、類似地域等の信頼性のある取引事例より求めた実証性ある価格である。以上より、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。