地域要因

最寄駅との接近性に優れる住宅地域であり、今後の西側の都市計画道路の供用により、さらに利便性が増すことが期待される地域である。

地域要因の将来予測

一般住宅を中心とする区画整然としたほぼ熟成した住宅地域で、今後も現状を維持して、地価も概ね横ばいにて推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域に係る需要者は自己利用を目的とする一次取得者が中心であり、居住の快適性、利便性等を重視して行動するものと思料される。一方周辺の地域には共同住宅も若干見られるが、対象標準地の画地条件等から収益還元法の適用を断念した。本件においては規範性の高い取引事例に基づき、市場の動向を反映して査定された実証的な価格である比準価格を採用し、地域の地価変動等考慮の上、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域であり、ここ一年間において、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

比較的古くに開発された住宅団地で熟成度が高く、将来的にも利用状況に大きな変化はないものと予測される。居住環境の整った住宅地域であり、需要は安定しており、地価水準は概ね横這い傾向で推移している。

価格決定の理由

比準価格は、東海市内の規範性の高い取引事例から試算した実証的な結果で、精度の高い価格が得られた。収益価格は、対象標準地において経済合理性のある賃貸住宅の経営が困難であると判断されるため試算しなかった。鑑定評価額の決定にあたっては、地域的に自用目的での取引が主体であり、取引価格の水準が価格の指標となっていることが一般的であるため、比準価格を採用し、周辺の公示価格等との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

当該地域の商業地としての環境に大きな変化はない。

地域要因の将来予測

駅前の近隣商業地域である当該地域は、当面は現状のまま推移しつつも、商業繁華性は徐々に低下していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域内は小売店舗や飲食店等が多く存するが、自用使用目的であり賃貸用の収益物件が少ない。不動産の収益目的の取引は少なく、収益性による価格形成がされるには至らない。賃貸市場の成熟の程度は総じて低く収益価格には信頼性が劣る。したがって、実際の取引による動向を反映した比準価格を重視とし、収益価格を参考程度に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、営業所等が建ち並ぶ路線商業地域で、地域要因に特段変動は認められなかったが、地価は概ね横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

東海市南部の路線商業地域で、地主等の資産活用による収益物件も見られる地域ではあるが、取引は自用目的が中心である。比準価格は、東海市内の類似性のある路線商業地事例等から求められており、市場動向を反映した価格であると言える。一方、収益価格は土地の価格に見合った賃料形成がされておらず、低く試算された。鑑定評価額の決定にあたっては比準価格を重視し、収益価格を参酌し、また代表標準地との検討を踏まえ上記と決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価は横ばいからわずかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

住宅地として熟成しており、当面の間現状のまま推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。取引は自用目的が中心である為、不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

ほぼ熟成した調整区域内の小規模な住宅団地であり、特段の変動要因はなく、地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内のミニ開発された既成の住宅地域であり、現状で推移するものと予測する。利便性、住環境からみてほぼ底値とみられ、地価水準はほぼ横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の賃貸市場、公法規制等からアパート等の収益物件の想定は非現実的であるため、収益価格は試算しなかった。当該地域は戸建住宅が主体で居住の快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的で取引され、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的であると認められるため、試算された比準価格は説得力を有する。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

住宅地域として既に熟成しており、地域要因に特段の変動は認められない。地価は横ばい傾向で推移している。

地域要因の将来予測

東海市の住宅地域としては交通施設及び商業施設が比較的充実している地域であり、概ね熟成した住宅地域である。需要は底堅く地価は横ばい傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は類似地域から規範性の高い取引事例を採用して試算することができた。取引は自用目的が中心である為、不動産の収益性よりも快適性が指向されている点を勘案して収益還元法は非適用とした。需要者は市場性を重視して意思決定を行うことが通常である。本件では比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域であり、特に目立った変動要因はない。不動産需要は減少したままとなっており、地価は緩やかな下落基調にある。

地域要因の将来予測

区画が整然とした環境の良い住宅地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。需要も僅かに見られるが、成約価格の低さから、地価は弱含みを維持するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、地域内の不動産の価格は自用の土地及び建売住宅の取引を中心として形成されていると考えられる。さらに対象標準地は間口が狭く、採算がとれる賃貸物件を想定することが困難であったため収益価格は求め得なかった。本評価では類似地域内の信頼性に富む取引事例を基礎として求められ、かつ現在の需給の趨勢を反映している比準価格を重視し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整然とした住宅地域で地域要因に大きな変動は見られないが、他市町に比して割安感があることから、地価は微増傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域としてほぼ熟成しており、特に変動要因は見当たらず、今後も現状維持で推移するものと予測する。地価水準は、概ね安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は第一種低層住居専用地域に属しており、また画地規模が小さく間口が狭いことから、経済合理性に見合う共同住宅等の想定が困難である。したがって、収益還元法の適用を断念した。当該地域は自己使用目的の取引が支配的で収益性よりも居住の快適性が重視される住宅地域であることから、現実の取引事例に基づく実証的な比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

この一年間については、近隣地域における地域要因に特に大きな変動は見られない。

地域要因の将来予測

環境良好な大規模住宅団地内にあり、住宅地域としてはかなり熟成していることから、ここしばらくは現況と大差なく推移するものと予測する。地縁者間の取引が中心で価格の変動は小さいと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は閑静な住宅地域に所在する。収益性よりも居住の快適性及び利便性がより重視される地域である。また、自用の住宅用地としての取引が中心であるため、市場価格は取引価格を指標として形成されている。よって取引事例より求めた実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお、近隣地域は第一種低層住居専用地域に指定され、建物の想定に経済的合理性及び現実性を欠くため収益還元法は適用しない。