地域要因

周囲に特段の変化はないが、安城方面から近く地価はやや上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるが節税目的の建築も多く地価に見合う賃料水準が形成され難い現状より収益価格は低位に試算された。当地域における取引は自己使用目的が中心で、居住の快適性を重視する市場参加者は取引市場で実際に取引される価格に基づき行動を決定するため、比準価格の説得力が高いと思料される。よって、取引市場の実態を反映する比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動は認められないが、周辺地域は内陸型の工業地域であり、臨海型と比較し相対的な水害リスクの低下は認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域において信頼性のある事例である。また、周辺地域においては工場の賃貸事例がなく収益の資料が得られないことから、収益価格の試算はしなかった。一方、当該地域は、自用目的での取引が中心であることから、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、更に単価と総額との関連に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

良好な住環境を取り巻く地域要因に大きな変動はなく、宅地需要は堅調である。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域として熟成し、現状の住環境を維持するものと予測する。需要は堅調であり、地価水準は上昇傾向を維持すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏内の類似性の高い取引事例との比較から求めた市場性を反映する実証的な価格である。標準地においては経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であったため、収益価格は試算していない。市場では自用目的での取引が中心で、取引の価格水準を指標に価格が決定されると認められることから、試算価格の調整に当たっては比準価格を標準とし、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域で、調整区域内の土地は、開発等に時間を要する等で、需要は弱いが、地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

市街化調整区域内の農家住宅、一般住宅が混在する住宅地域である。周辺地域に小学校があるものの開発動向もなく、特段の変動要因はみられず、当分の間は、現状を維持しながら推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は、市街化調整区域内の農家住宅の中に一般住宅が混在する住宅地域である。賃貸市場は熟成しておらず、収益価格は求められなかった。旧来からの農家住宅の取引はほとんど見られないが、事業所等の跡地を小規模に開発した戸建住宅が散見される地域である。そのため市場性を反映した比準価格を標準とし、不動産業者へのヒアリング等も参考に、画地規模が大きく単価と総額との関連にも留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

海岸部を埋め立てた住宅地域であり、特段の変化もなく震災リスクから需要は乏しい。

地域要因の将来予測

市東南部に位置する旧幡豆町は人口減少・高齢化、震災リスク等から土地需要が乏しく、当分の間下落傾向が続くものと予測される。

価格決定の理由

収益価格は新規に賃貸住宅経営を想定した価格であるが、当該地域では需要が少ないうえに土地価格に見合った賃料水準が形成されていないことからかなり低位に求められた。近隣地域では自用目的での取引が中心で、収益性を重視するよりも住宅地としての快適性・利便性を指標とした取引がなされていると判断される。従って、比準価格を標準とし収益価格は参考に止めて、代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

当該地域は市内中心部に近接した住宅地域で、利便性に優れるも道路が狭い既成住宅地域だが宅地需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

街路の狭い既成の住宅地域で、特段の大きな変動要因もなく、当面は現状のままで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

対象標準地は画地規模が小さく、経済合理性に見合った共同住宅を想定することが困難であるため、収益価格の試算ができなかった。他方、取引事例から試算した比準価格は市場性を反映した実証的な価格であり、当地域では自用目的の取引が中心であり、収益性より住宅地としての利便性、快適性が重視されて取引が決定される。従って、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地を規準とした価格との均衡を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市郊外の路線商業地域であり、駅にも比較的近く、利用状況等に特段の変化は認められないが、需要は底堅い地域である。

地域要因の将来予測

低層店舗等が見られる路線沿いの商業地域であるが、現状程度の繁華性を維持するものと思われる。商業地として良好な立地にあり、景気動向には留意を要するが、地価水準も堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、桜町前駅の南西方に位置し、店舗、営業所等が混在する県道沿いの商業地域である。収益価格は、敷地の規模、容積率及び元本価値に見合った純収益を収受し得ない地域状況及び賃貸市場の実態等を反映し、比準価格に対し低位に求められた。したがって市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心部にも比較的近い立地であり需要は安定的で地価は上昇した。

地域要因の将来予測

事務所等も介在するが低層住宅地域として熟成しつつあり、今後とも同等な住環境を維持するものと予測する。不動産取引について需要も堅調で地価水準は上昇傾向にあると予測する。

価格決定の理由

対象標準地の規模等より賃貸経営が可能な賃貸住宅の建築は困難と判断されるため、収益価格は求められなかった。当地域における取引は自己使用目的が中心で、居住の快適性を重視する個々の市場参加者は実際に取引される価格に基づき行動を決定し価格支配力を殆ど持たないため比準価格の説得力は高いと思料される。よって、取引市場の実態を反映する実際の取引価格から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

周辺地域は区画整理済みの生活利便性が高い住宅地域であるが、価格形成要因に影響を及ぼす大きな地域要因の変動はない状況である。

地域要因の将来予測

区画整理済みの住宅地域で、特段の大きな変動要因もなく、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向を維持するものと予測する。

価格決定の理由

採用した取引事例は類似地域における信頼性の高い事例である。また需要者の中心は個人であり、近隣地域は自用目的での取引が主である。投資目的の賃貸物件はあまり見られない。また、標準地は画地規模が小さく、間口も狭いので、経済合理的な賃貸用建物を想定することが困難であるため、収益価格は試算しなかった。従って比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、さらに最近の不動産市場の動向等にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。