地域要因

既成住宅の街並みで、特別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣にアパート等の収益物件も見受けられるが、多くは自用の住宅であり、取引の中心も自用の住宅又は住宅用地である。対象地がアパート等の敷地としては過小の為収益価格を断念したが、当該地域では投資採算性を指向する収益性より居住性・資産性を重視した価格形成がなされており、収益価格の断念は特に問題ない。よって、価格形成を反映する比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

倉庫、作業所等が取り壊され、戸建住宅分譲の動きが見られる。

地域要因の将来予測

中小一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であるが、倉庫、作業所等からの住宅地への転換が認められる。需要も堅調であり、地価も上昇基調にある。

価格決定の理由

近隣地域は一般住宅を中心とした住宅地域で、自用の目的での取引が主流であることから、収益資料の収集には限界がある。更に、収益価格は収益物件の検証手段としては有効であるが、想定条件も一定ありその実証性には限界がある。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、更に代表標準地価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変動はないが、病院のサテライトクリニック開業の期待感が認められる。これを受け地価は回復傾向に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用目的の取引が中心となっており、商業用賃貸市場は未熟成であり、土地価格に見合う賃料水準になく収益価格は低位となった。比準価格は、同一需給圏内の取引事例より求められ取引の実態を反映しており実証的である。地域の性格上、商業地であっても取引価格の水準を指標に価格決定される傾向にあることから市場実勢を反映している比準価格を標準として、収益価格を斟酌し、更に当該地域の需給動向を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から徒歩も可能な区画整理済の住宅地域であり、需給は安定している。

地域要因の将来予測

一般住宅が建ち並び、地域の熟成が進んでいる。今後とも、現状のままで推移するものと予測する。

価格決定の理由

周辺の規模の大きな画地には、アパート等が散見されるが、対象標準地は画地規模が小さく共同住宅を想定することは現実的ではなく、収益価格は試算しなかった。近隣地域は、区画整理が済んだ住宅地域で、取引の中心は自用の戸建住宅取得目的であることから、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画が比較的整った住宅地域である。鉄道駅に近く、需要は安定している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域周辺には、ファミリータイプのアパート等も介在するが、遊休地の有効活用を目的としており、土地価格に見合う賃料の収受が困難となっているのが実情で、収益価格は低位に試算された。需要者の大半は居住の快適性を求める自用目的での取引が中心である。そこで、実際の市場で生起した取引に基づき試算し、市場性を反映した価格である比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR線と名鉄線の駅に近い、区画の整った住宅地域であり、需要は強含んでいる。

地域要因の将来予測

一般住宅のほか駅に近いことからマンション等も多く見られる住宅地域である。今後の発展が期待される。

価格決定の理由

近隣地域周辺には、共同住宅等も見られるが、遊休地の有効活用を目的としており、元本に見合う賃料の収受が困難となっているのが実情で、収益価格は低位に試算された。需要者の大半は居住の快適性を求める自用目的での取引が中心である。そこで、実際の市場で生起した取引に基づき試算し市場性を反映した価格である比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

二ツ杁駅近くの古いスーパーマーケットがコンビニエンスストアに建て替えられ利便性が向上した。

地域要因の将来予測

名古屋市都心部への交通接近性が良好な住宅地域であり、今後も住宅地域としての熟成度を高めつつ、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、中小規模の一般住宅を主体とする住宅地域であり賃貸市場が未成熟なこと、対象標準地の画地規模が小さく共同住宅を想定することが現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった。取引は自己使用目的が中心であり価格形成にあたっては取引価格の水準が重視される。したがって、本件では、市場の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅から徒歩圏内に位置し、駅前には商業施設も整備された利便性の高い住宅地域として熟成度を高めつつある。

地域要因の将来予測

名古屋市都心部への交通接近性が良好な住宅地域であり、今後も住宅地域としての熟成度を高めつつ、地価は堅調に推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当該地域は、中小規模の一般住宅を主体とする住宅地域であり賃貸市場が未成熟なこと、対象標準地の画地規模が小さく共同住宅を想定することが現実的ではないことから収益還元法は適用しなかった。取引は自己使用目的が中心であり価格形成にあたっては取引価格の水準が重視される。したがって、本件では、市場の実態を反映し実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。